収益に影響を与える区分所有マンションのランニングコスト

公開日: : | マンション投資 |

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賃貸マンション経営に必要な月々のランニングコストは2種類あり、固定費・流動費に分けられます。どちらも収益に大きく影響を与えるため賃貸マンション経営を行う際には注意を払う必要があります。例え、購入を考えているマンションが格安であっても、ランニングコストが多ければ収益率は低下するため、マンション購入費の安さは意味をなくしてしまうのです。

 

マンションの資産価値を維持する管理費と修繕積立金

管理費は、そのマンションの建っている「立地」「戸数」「間取り」「階数」「築年数」など、さまざまな要因から金額が算出されるため、規定の金額はありません。しかし、管理費の目安として考える金額は「1㎡当たり200円前後」とされています。

国土交通省による管理費の調査

大規模マンション

「100~500戸クラス」または「階数10~19階」が、比較的安い結果が出ています。

小規模マンション

スケール的なメリットがないため、大規模マンションと比較してやや高めとなっています。

タワーマンション

エントランス、ジム、プールなどの施設だけでなくコンシェルジュが付き場合も多く、他と比較しかなり管理費が高くなっています。

管理費額と管理内容のバランス

管理費額が安いと、数字上の利回りは上がります。しかし、管理の質が悪くなってしまっては、入居者が快適な生活を脅かすだけではなく、物件の劣化を促進するため、空室リスクが高くなり、資産価値の低下に繋がります。収益性を保つためには適正な管理が必要となるため、管理費の安さのみを追求するのは危険です。

 

修繕積立金の価格変動

また、修繕積立金は、マンションの築年数に応じて引き上げられるのが一般的です。大規模修繕を行う際の費用が積立金で不足している場合、別途費用として一時金の請求が行われてしまいます。想定外のランニングコストは、収益の圧迫を高めるというリスク原因となります。

リスク回避のためには、修繕積立金の積み立て状況や、大規模修繕の履歴・計画を管理組合にたずねる必要があります。適正な修繕計画、状況に応じた見直し、先を見据えた積み立てが行われていることが、安定収入のための必須条件となるのです。

 

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インターネット回線の接続環境

インターネットの普及率を考えれば接続環境を供えておくことは必要不可欠といえるでしょう。新築や築浅のマンションであるなら、1棟単位で契約を行う「マンションタイプ」で集合住宅契約をしています。そのため、1戸当たりの接続費用は割安になるという特徴があります。

「マンションタイプ」の契約をしていないマンションの場合には、住まいごとにインターネット回線の契約(単体契約)が必要となるのです。

単体契約によるデメリット

・費用が高い

・入居の忙しい時期に手間がかかる

・ネット利用まで時間がかかる

このような理由から、入居希望者はより条件の良いマンションを探すことになってしまいます。そのため、区分所有マンションを賃貸経営ように購入するなら、インターネット環境を事前にチェックしておくことが大切です。

古いマンションでは、建物の構造的に「回線の導入が難しい」「工事費が高い」などのことがあるため注意が必要です。また、提供エリアと導入工事の可否確認は必要となります。これを怠ってしまっては、インターネットが利用できず、限られた客層の中で入居者を募集しなければいけなくなります。

若い世代は、スマホの利用が主流のため、PCの利用は減少しているものの年代の上昇、仕事環境の変化に応じて、PCの利用頻度は上がっていくと考えられています。インターネット環境は、入居者を確保するために必須なことは変わりないのです。

 

ランニングコストとなる固定資産税

固定資産税は、不動産の所有に伴う義務なためランニングコストの1つとされます。

区分所有マンションの多くは、RC構造なため、建物における固定資産税評価は木造一戸建てと比較した場合に高くなります。反面、一戸建ては所有している土地の面積が広くなるため土地部分の固定資産税評価は高くなります。そのため、マンションと木造一戸建ての固定資産税を比較した場合、固定資産税としてかかる税額は地価次第となります。

地価評価が高い場合

土地評価の比率が低い区分所有マンションの固定資産税は一戸建てと比較して低くなります。

地価評価が安い場合

土地評価をマンションと一戸建を比較し、大きな差が生まれないため固定資産税の金額は建物主体となり、区分所有マンションの固定資産税が高くなります。

高額な家賃が見込める立地は、土地固定資産税が高まると同時に収益性も高くなる傾向があります。

 

まとめ

マンションの構造によっては、築年数に応じてランニングコストも変化します。また、月々の維持管理の状態によっても、ランニングコストの支払い時期・状況・金額に変化を与えます。賃貸マンション経営として確実な利益を確保するためにはランニングコストを把握し、常々状況の確認・改善を行う必要があるのです。

 

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