今後の賃貸マンションの入居率には、外国人を無視できない

公開日: : | マンション投資 |

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日本の人口減少を受け、東京都では地域からの人口流入を促すための政策に重ねて外国人流入を促進するための政策を導入しています。東京オリンピックの建設促進をするための建設労働者の募集、高齢者の増加に伴う看護・介護労働者の募集、企業研修・農業研修を含めさまざまな分野で外国人の労働力を必要とし受け入れが行われているのです。

今後ますます外国人労働者の増加が見込まれますが「文化の差」「保証人問題」もあり、外国人が住むことができる、住みたいと思える物件が非常に少ないという現実があります。外国人受け入れ拒否する人が多いからこそ、外国人は賃貸マンション経営の入居者ターゲットの隙間として期待できるのです。

 

敷居の高い、保証人・敷金・礼金が不要

日本で賃貸マンションに入居しようとした場合、敷金、礼金、更新料を支払う必要があります。

欧米諸国における一般的な「敷金制度」は、日本と同様に「部屋の破損」「家賃を滞納」の支払いに使用され、退去時には残金は返却されます。

しかし「更新料」は、日本独自のシステムで世界では一般的ではありません。

「礼金」は、日本以外では、制度化している国は全く見当たりません。そのため、外国人から礼金を得るため、外国人を対象とする賃貸不動産物件情報サイトでは、礼金を「Key money」と伝え「鍵の引き渡し費用」と説明されています。

入居時に必要となる連帯保証人も、外国人が部屋を借りるための難問の一つとされます。最近では、日本人を対象とする場合でも「敷金」「礼金」「保証人」を不要とする物件が出てきているもののまだまだ珍しいです。日本での居住を考える外国人は、入居時の初期費用を抑えるため数少ない入居可能物件から物件を選りすぐっているのです。

 

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直ぐに住まいができる家具・家電付き

部屋に家具・家電がついている部屋は、外国人に人気です。日常生活に必要とされる家具・家電を備えられた物件は、引越しの手間が省け、入居した日からすぐに日常生活を送ることができます。退去時に不要とされる家具や家電の処理費や引越し費用がかからない点も評価を高くするポイントとされています。そのため外国人を対象とする賃貸情報サイトでは「家具・家電付き」が必ず検索条件に入っているのです。

これに加え、日本の水道光熱費などの月々のコストの支払いは、日本語の解らない外国人の人にとっては大きな負担となるため「水道・光熱費、ネット環境の設備」が家賃に含むことで人気が高まります。

 

外国人にとって人気の設備

・マンションの家具を和モダンに統一

・マンションの床を畳に、扉を襖に変更

日本人なら避けるような物件も、日本文化の一つとして価値を見出すことがあります。古い和風のマンションなども工夫次第では、外国人に人気のマンションへと変わるのです。高い温泉、和風バックパッカーズホテルへの宿泊を好む訪日外国人の増加の裏には、日本文化を堪能しようという欲求があるのです。古民家の持つ日本文化、味わいを活かした低予算リノベーションは、入居率を高める可能性が秘められているのです。

 

首都圏の10万円以下の物件

マンション選択時に入居時の初期費用以上に重点をおかれるのは、入居し続ける限り毎月必要とされる家賃です。

一般的賃貸マンションを首都圏借りようとした場合、築10年以内で6万円以下の物件は人気が高くなります。病院やコンビニ、スーパーなどの周辺環境も、通勤通学の交通利便が周辺10分に揃っている物件は、特に需要が高いマンションとされています。留学生受け入れを行っている大学や専門学校の近くにあるマンションであれば高い入居率が見込まれます。人気物件の立地条件は、日本の顧客と同じです。

 

デザイナーズマンション、ルームシェアも人気

都内在住の外国人に人気の地域は、人が多く24時間経営の店、繁華街がある「新宿」「渋谷」「秋葉原」「六本木」「浅草」などに集中しています。日本人であれば日常を送る住まいには、喧騒を嫌う傾向があります。しかし、海外では24時間営業、繁華街の存在は、治安の良さの証明とされています。

このほかにも、

・住宅デザイナーにより設計された個性的な部屋(デザイナーズマンション)

・高級ホテルを彷彿させるコンシェルジュ、トレーニングルーム、プールなどがついているタワーマンション

・1人暮らしでは手に入れることが出来ない設備を備えたルームシェアに対応した物件

このような物件にも人気が集中します。

 

リスク回避に必要となる保証サービス

外国人に人気となるマンション理由に「保証人不要」があります。しかし、オーナーの立場から考えれば保証人不要は、大きなリスクを伴う問題です。外国人入居で問題となるのは保証人だけでなく、「クレーム対応時の言葉の壁」 「家賃を滞納時の請求」 「文化の差により生まれる近隣トラブル?」など、外国人の入居では、次々と不安が出てくるものです。

しかし近年では、そのような不安の解消として「外国人入居者専門の保証機関」の利用が進められています。

 

まとめ

日本の人口は来年2018年には、人口100万人を切ると言われています。賃貸マンションの入居者となるターゲット人口の減少により賃貸マンションの供給過剰、空室率の上昇、家賃減少への不安がささやかれています。

せっかくの賃貸マンション物件を、空室の多い「負の資産」としないためにも、外国人を対象として入居者を募集してみてはいかがでしょうか?

 

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