マンションの賃貸経営と異なる民泊管理とランニングコスト

公開日: : | マンション投資 |

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不動産投資の新しいビジネスモデルとして注目を浴びている民泊は、人口の集中する東京だけでなく観光施設のある地であればどこでも顧客が見込めるというメリットがあるため、幅広い地域でビジネス展開が可能というメリットがあります。しかし、民泊ビジネスにおいてさまざまな注意が必要です。もともと民家であったことから、周辺地域からのクレーム等は以前から語られていますが、それらは民泊ビジネスの経験が増えるにつれ、日々改善策がとられています。しかし、民泊経営を行う前に、もっと注意を向けなければいけないポイントがあるのです。

賃貸マンション経営とは異なるランニングコストです。

民泊は賃貸よりも高い収益をえることができるものの、賃貸とは違い多くのコストが必要となります。

 

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水道光熱費

賃貸では、電気、水道、ガス料金などの水道光熱費は、入居者の負担となります。

民泊では、ホストとなる家主が水道光熱費の負担をしなければなりません。部屋の広さ、季節、設備、宿泊人数、宿泊客によって高熱費の費用は異なります。水道光熱費には、民泊ビジネスには必要不可欠なコストを削減するためには、不要な水道代が使われないように、お風呂や家電などの使用ルールを定めておくことおくことが大事です。

Wi-Fiの使用料

観光庁の調査した「外国人旅行者に対するアンケート」による調査結果によると、外国人旅行者が困ったこととして最も多くあげるのが無料公衆無線LANの環境が充実していないことです。Airbnbに掲載された民泊活用レビューでもWi-Fiに関する不満を書き込む人が多いようです。そのため、外出先でも利用できるモバイルWi-Fiの提供は必須アイテムといえます。

通常契約では一定の使用量を超えると使用制限がかかるため、無制限契約を交わしておく必要があります。月額料金や対応エリアはキャリアによって違ってくるため、サービス内容をしっかりと確認した上で契約を行っておくとよいでしょう。

損害保険料

民泊はビジネスなため、原則的に住宅用火災保険は断られてしまいます。民泊にも関わらず住宅用火災保険を利用した場合、家主不在状態の民泊ビジネスでは事業用とみなされ対応外とされるのです。火災保険は事業用の「一般物件」を対象とした火災保険に加入しておいた方が賢明と考えられます。保険会社によって内容には違いが生まれますが、どの保険会社であっても掛け金は住宅用よりも高いのが一般的です。

また、民泊ビジネスに多いのが、施設の不備などを原因とした利用者のケガや、所有物の破損です。場合の備えとして施設賠償責任保険の加入も必要です。

アメニティグッズ、シーツなどのクリーニング代

民泊ビジネスをする場合に、宿泊者には快適に過ごしてもらうための準備が必要となります。

・清潔なバスタオル

・フェイスタオル

・シーツ

宿泊ごとに新品を用意する必要はありませんが、毎回クリーニングを行い、使い古した感じが出てくる前に新品に取り換える心遣いが必要となります。

・シャンプー

・コンディショナー

・ボディソープ

・歯磨きセット、ハンドウォッシュ

旅慣れた旅行客の中には、これらを自前で準備する人もいますが、宿泊期間を問わずこれらを持ち歩きくには荷物がかさばってしまいます。そのため、施設の内容を確認した際に、一通りの準備が揃えられており「高級」「コダワリ」のあるアメニティグッズが準備されていることを利用し宣伝効果を狙うのも一つの戦略といえます。

また、宿泊マニュアルは、日本語だけでなく「英語」「中国語」「韓国語」などの表記のものを準備しておくと喜ばれます。

 

マッチングサイトの手数料と業務代行手数料

宿泊者と施設のマッチングの際に発生する手数料は、世界的なマッチングサイトAirbnbでは売り上げの3%ですが、日本のマッチングサイトの手数料は内容によって異なります。

民泊業務代行の業務

外国語などのメール対応から、現地案内、鍵の受け渡し、必要事項の説明、各種クリーニング、消耗品の交換などサービスはさまざまです。中には、家具、寝具、食器などのレンタルを行っている業者もあります。

民泊業務代行手数料はサービス内容によって違いますが、民泊の一連業務を代行して、概ね売り上げの20~25%プラス清掃料金が相場と考えられています。

 

まとめ

民泊経営における業務内容のうちできることを自分で行えば、その分だけ経費の節約につながります。民泊ビジネスを行うなら、素人のサービスよりもプロの代行業者に業務委託する方が効率的です。ただし、サービスの内容、品質に対する料金を吟味する必要があります。

サービス内容が、代行手数料に見合わないような低品質であれば、利用者の評価が下がり稼働率の減少となります。そのため、業者に任せきりにするだけでなく、定期的に自ら足を運び、サービス内容の品質をチェックすることが必要となります。

 

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