マンションの資産価値を維持するために必要な5項目

公開日: : | マンション投資 |

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不動産投資というと、賃貸マンションを購入し長期計画のもと家賃収入を得ることを目標とする人が殆どと考えられます。

しかし現在、高い入居率を保つ地域(東京都を中心とする首都圏・大阪市)のマンションは、物件価格が総じて上昇気味となり高額となっています。そのため、地方のマンションと比較した場合十分な利回りを確保できません。確実な収益を確保できるものの、その収益性は決して大きくありません。

そのため、期間を定めて賃貸収益を得た後、その後売却し利益をえる「出口戦略」が重要となっています。特に、利回りが高くなくても資産価値が下落しにくい物件の場合には、売買による収益を主要目的とした方がリスクは少ないのです。

 

1 交通の利便性が高い

不動産投資における最大の特徴は、不動産という名の通り投資用の対象となる品物が、「不動(動かない)の資産」ということです。これはどんな努力をもってしても変更しようのない状態であるため、投資用のマンションを選ぶ際に重視する必要があるのです。

また、利便性の良し悪しは社会情勢・経済状況が大きく変化しない限りは、大きく悪化することがないだけでなく、人の集まる地域はより良い改良が加えられるものです。立地におけるアドバンテージはとても大きく安定しています。

そのため、好立地とされる条件には「交通利便性の高さ」があげられるのです。

急行や特急など複数の路線が乗り入れる駅は、通勤に便利と考えられ、駅周辺のマンションは駅近くというだけで高い資産価値を持ちます。駅近隣のメリットとしては、勤務先から電車で1時間かかったとしても、駅からマンションが近ければ通勤の負担は大きく軽減されます。駅が近いための付加価値分の価格は値下がりすることはありません。特にまた、限られた駅周辺の立地で新たなマンション開発が行われないとなれば、強い競争力となり購入した時期以上の価値を持つことになります。

 

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2 高いブランド力を持つ施工会社

マンションの建築を行う際に、施工を行った企業により統一されたブランド名を付けるデベロッパーが増加しています。ブランド名を付ける戦略には「立地」「基本構造」「建築デザイン」などのイメージを消費者に持たせることで、購入意欲を高めマンションの指名購入を促すという狙いをもっています。

ブランドを持つマンションは、高い品質を持ち合わせていることが評価され高額な資産価値を持ちます。ブランドマンションの中には中古物件であっても新築時よりも資産価値が上昇しているものもあります。それらのマンションの利用は、本来の住居用だけでなく、海外から出張、一時的な転勤などで訪れるサラリーマン達の一時的な滞在場所としての社宅として利用するなど、居住用として高い評価を得ているため来賓用に対応できるというのが強みといえるでしょう。

ブランドは、洋服、バッグなどの身に着けるものだけに限らず、身近な生活を豊かに彩るための材料として不動産もブランドが重視される時代となったのかもしれません。

 

3 災害に強い ・ 自治体の対策が取られている地域

日本では、毎年震災級と呼ばれる地震、川の氾濫などが起きます。起きるとわかっていても防げないのが自然災害です。だからこそ住居の安全性は強い関心を集めるのです。

地震の揺れマップ、水害の前歴、住宅が密集し前面道路の狭い火災に弱い地域がある反面、地盤が固く、標高が高い、火災対策が行われている地域など、災害に強いとされる地域があります。

異常気象、地震による被害が年々増加している中、災害に強く安定した地域は今後人気を集めて、高い資産価値を持つことになると予測されています。

災害はどんなに用心を行っても対策しきれるものではないため、自治体がとっている災害時の対策にも注意を向けておくとよいでしょう。

 

4 高い生活利便性

投資用として賃貸マンションを所有とする場合には、商業・工業施設が多い地域がターゲットを想定できるだけでなく、生活に便利な店や施設があることが高いポイントとなります。

飲食店、スーパー、薬局、コンビニなどの高い利便性を持ち、多くの人の集まる場所が良いです。また、役所や病院など生活に必要とされる施設があることも賃貸としての需要の一つといえます。年齢ごとのライフスタイルの変化は、広い戸建て住宅を管理できなくなり、生活環境に充実したマンションに移り住むことが増加しています。

人は、それぞれライフスタイルに応じてニーズが違ってきます。そのため、周辺環境、生活の利便性に応じたターゲットを想定して、賃貸用マンションを購入する必要があります。夫婦、子育て世帯、介護世帯、入居する人に応じて必要となるニーズが違ってくるためです。教育施設や病院があり買い物の利便性も優れた治安の良い地域であれば、子育て世代に最適です。しかし一人暮らしの若い年代層であれば、スーパーよりもコンビニが必要となり高い治安よりも繁華街に近いエリアを好ましいとします。

このように施設などの生活利便、想定する入居者がマッチすることで、マンションは価値のある物件として高い評価を得ることができるのです。

 

5 開発予定地区

どんなに資産価値が下落しにくいマンションであっても、時間の経過によって価値は下がります。しかし将来的に地域の人気が高まれば、建物の資産価値が下落しても地価の上昇で資産価値がカバーできるでしょう。

現在、開発を予定されている地域があるなら、その地域の物件がおすすめです。県庁などの自治体で開発計画を調べることができます。

 

まとめ

このような出口戦略を見据え、売買リスクを減少させ効率よく売買益を得るため、資産価値の下落の少ない物件と選択する必要があるのです。

 

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