民泊新制度の定義と民泊ビジネスのあり方

公開日: : | マンション投資 |

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民泊の必要性にかられ厚生労働省から「民泊サービス」の制度の在り方が公表されました。

公表された中で最も重要とされるのが、既存の「旅館業法」「賃貸業法」から新たな枠組みを準備することと、日本の観光業界の実情に合わせた旅館業法の改正が急がれました。

旅館・ホテル・旅行・マンション業界と幅広い分野から意見を集めることで、民泊の「必要性」「改善を必要とする問題」そこから生まれるメリットが議論されたのです。

民泊の位置づけを許可制の「簡易宿所」とすることが妥当とされ、トラブルを未然に防ぐため現存していた規制の一部「床面積」「帳場」などの一部緩和が決定されたのです。

 

民泊の基本の規定により、民泊に与える影響

民泊における法的な位置づけは「簡易宿所」とされました。

民泊を定義つける一定条件は、住宅を有償で反復継続し宿泊施設として提供することです。この条件を超えた場合には、新制度の対象外とされ、旅館業法の営業許可が必要となります。新制度の法制化が整えば「一定条件」を満たさない、あるいは現状ではグレーとして扱われている民泊が明確に黒(違法)とされることとなるため摘発の対象とされるため、条件の内容に注意が必要となってきます。

 

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民泊規制の緩和による影響

現行の簡易宿所は、1室における客室床面積33㎡以上とされていました。

しかし、民泊規制の緩和により、10人未満の宿泊施設であれば1人あたり3.3㎡以上までに緩和されたのです。これにより想定数5人の宿泊施設であれば、3.3㎡×5=16.5㎡以上であれば営業可能とされるようになったのです。

民泊の宿泊客の想定人数を10人未満とした場合「人確認や緊急時の対応」に対して一定基準の体制を整えることで、玄関帳場の設置義務も緩和されました。

これらの緩和を、既存の旅館業法に対する前提的な処置として、空き家の有効活用としての面から、住宅を利用した宿泊サービスの特性を踏まえた法整備の対策も急がれているのです。

 

施設管理者に対する規制

民泊として、住宅を提供しようとした場合に、民泊の届け出をすると同時に民泊を管理するものに一定の業務が義務づけられています。

・ 民泊利用者の情報を記載する名簿を作成し、備え付ける

(本人確認または、外国人の場合は旅券の写し)

・ 宿泊者が快適に過ごすための最低限の衛生管理 ・ 宿泊者1人当たりに対する最低3.3㎡を遵守 ・ 宿泊者に対して「注意事項」の説明と「住宅内の標語」を提示する ・ 近隣住民などの予測されるクレームの対処と実際に起きた場合の対応 ・ 保健衛生・警察・税務などに対する必要な情報の提供

民泊における管理には、「家主居住型」「家主不在型」の2種類があります。

 

「家主居住型」は、民泊として住宅を提供するものを管理者として登録します。

「家主不在型」は、民泊管理をビジネス化している第三者に対して、管理委託を行うことが必要とされています。家主不在型であっても、住宅提供者が管理者として登録することはできます。

 

宿泊仲介業者(Airbnbなど)における規制

民泊ビジネスに対し、仲介業務を行う場合には、行政への登録が必要となります。登録の際には、以下の義務が宿泊仲介業者に対し課せられます。

・ 宿泊者が安心して宿泊できる状態を確保するための取引条件の説明 ・ 民泊規定の新制度の「一定の条件」を満たしていることを表示 ・ 保健衛生・警察・税務などに対する必要とされる情報提供

民泊に定められた「一定の条件」に違反している場合には宿泊者予定者に対する紹介は禁止されています。また仲介業者が、民泊側の違反を知りながら掲載を行った場合には業務停止命令、法令違反に対する罰則の必要性があげられています。民泊提供者だけでなく仲介業者にたいしてまで、規制や罰則を設けることは、違法民泊を抑制するためにも必要と考えられています。

規制緩和による民泊解禁と共に、Airbnbだけでなくさまざまな仲介業者の参入が予想されます。民泊ビジネスへの参入には、物件選びも重要ですが、問題のない顧客を紹介してくれる仲介業者を慎重に選ぶ必要がありそうです。

 

民泊規制における年間提供日数

住宅を民泊に活用するための規定には、年間の提供日数(営業可能日数)の上限が定められています。「年間180日未満」かつ「適正な日数」の設定が必要です。その際には、既存の旅館やホテルなどの競合条件にも気を付けるとよいでしょう。提供日数は、地域性を配慮したうえで変更が考えられています。

地域によっては、提供日数が条令などにより厳しく規制されることが予測されています。特に旅館・ホテルが多い地域は、提供日数が極度に制限される可能性があるため、民泊用の物件を購入する際には注意が必要です。

民泊経営の利点には、旅館・ホテルの営業が認められない住宅専用地域でも営業できる点があります。特に住宅専用地域は、規制が緩いため狙い目と考えられています。ただし、一般住民の日常生活を脅かすと判断し、厳しい規制が設定されていることもあるため事前に確認が必要となります。

 

まとめ

不動産投資として民泊ビジネスに参入しようと考えた際に、事前にチェック必要となるのは「地域」ごとの規制と、提供日数の上限です。これらを未確認のままに営業を行っては、予定している収益を得ることが困難なだけでなく、規制によりビジネスの停止を言い渡される可能性もあるため、民泊ビジネスの前には規制の内容を地域ごとに調査する必要があります。

 

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