民泊ビジネスを成功に導くために大切なこと

公開日: : | マンション投資 |

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オリンピックを前に外国人観光客を誘致が増え、Airbnbを利用した民泊利用が増加しています。それと共に一般的な居住用賃貸マンションより収益率が高い、民泊に対して興味が集まっています。

民泊がビジネスとして考えられるようになってまだ日も浅いため、トラブルも多く語られています。経験を積むごとに経営方法も固まっていくでしょうが、原状では民泊ビジネスを管理会社に任せることは出来ず、独自にWebや書籍を利用し勉強するしかありません。

 

不動産売買の在り方を変える民泊とは?

かつての不動産売買は「利用する」「利用しない」という基準で行われていました。居住用に利用する。賃貸として利用する。別荘として利用する。利用する予定がなければ売却するのが余分な費用もかからず最も負担が少ないからです。

そんな利用方法の中でも、比較的余裕のある人達の利用方法が「別荘」です。しかし別荘地は、日常的に生活する住宅地と比べ割安でした。観光地として人気が高いといっても年に数回しか利用しないのですから、大きな維持管理費、税金、光熱費などのコストを考えればとても贅沢な物件です。

しかし、生活環境が変化すれば、別荘地の利用頻度も当然変化するものです。利用頻度の低下により売却を考えた際に、別荘地はどれほどの価格をつけるでしょうか?

もともと価値の低い別荘地が、購入当時2500万円(建物2000万円 土地500万円)であれば、0年間、物価変動がなかったとしても建物600万円 土地400万円程度まで原初します。

しかし、民泊を基準とした収益還元法で計算した場合、収益価格を基準に利益が算出されるため収益性の高い価値のある物件として考えられるのです。

1日1人5000円×2人で貸しだし、月の半数来客がある場合、月々150,000円の収入です。

 

対象不動産の売却価格 = 年間純収益÷還元利回り

 

年間収入180万円―諸経費36万円(年間収入の20%) ÷ 10% =1,440万円

このように、収益を得る事ができる物件として価格設定を行うことができるのです。

 

これが単なる賃貸用物件であれば、仕事というライフスタイルと掛けはなれた別荘地を居住用に借りようとする人はいないため、入居率は限りなく低くなります。

賃貸経営用として収益を得るためには、建物以上に顧客を確保できる立地、環境条件が重要なのです。しかし一時滞在に適している観光地は居住用には需要が皆無であっても、民泊ビジネス用としては高い需要が確保できます。

このようにビジネスとして必要とされている用途に当てはめることで、高い収益を確保することができるのです。

民泊投資は、元来法人により経営される事が多かったです。しかし近年では「個人の所有物をシェアする」という意識に対して大きな変化が現れてきているのです。

民泊は個人でできるビジネスモデルとして新たなる展開を迎えたといえます。

 

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個人ビジネスとしての民泊

民泊とは宿泊施設として活用しているものの、法人ビジネスとしての宿泊施設とは違うと考えられています。法人としての宿泊施設は、ホテル、旅館、ゲストハウス、ペンション、カプセルホテルなどがあげられます。しかし個人で同じことを行おうとすれば無理が生まれます。そのため法人と個人での宿泊ビジネスは分けて考えられているのです。

民泊とは何か?その本質をとらえて投資戦略を立てるのが民泊ビジネスにおいて重要なポイントとなるのです。

 

民泊の立ち位置から考えるビジネス展開

民泊をビジネスとして始める際に、潤滑な運営を行うために多くの知識が必要です。特に民泊は従来の宿泊施設と賃貸の中間地点に位置するため、法整備が十分でないことを抜きにしても難しい立ち位置となるためです。

民泊は宿泊施設として貸し出すために、宿泊に基づく法律「旅館業法」に分類されると考えがちですが、大家が住まいをする人に部屋を貸す「借家契約法」としての表情を多く持っています。

賃貸業における「定期借家契約」では、部屋を1週間単位で貸し出すことができます。しかし民泊の多くは訪日外国人であり、宿泊日数の平均は決して長くはありません。また、旅行者にとって宿泊施設の充実(家具・家電の提供)が必要となるため、賃貸業の範疇で判断するのは難しいとされています。

 

賃貸業の経験蓄積から考える民泊

不動産業に関わっている人は、一般の投資家と比べ賃貸業に関わる法律や実際に起こっているトラブルなど、机上から実務に及ぶさまざまな知識をもっています。そのため民泊において問題となるだろう予測し先手を打つことができます。

しかし、投資として民泊を考える個人であれば、基礎知識を持たないまま目先の利益を追求することが多いです。これが現在「民泊は問題が多い」と言われる理由です。

民泊ビジネスにおいて重要なのは、知識を得て、問題を予測し解決までを想定しておくことです。これは中長期的に利益を得るための仕組みづくりとして極めて重要な作業といえます。

 

まとめ

民泊において注意が必要なポイントは、どのルールに従うかを決定することです。

「旅館業法上の簡易施設」「特区民泊の認定」「民泊新法の枠組み」いずれに添って経営をするかです。この枠組みの決定によって、不動産投資の内容が違ってくるため重要です。

それらの決定に迷った際には、近隣に存在する民泊の経営方法を確認、訪日外国人が何を求めているのか?を考え民泊ビジネスの枠組みを決定すると良いでしょう。

 

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