オーナーの積極経営による経費をかけないマンション空室対策

公開日: : | マンション投資 |

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賃貸マンション経営では管理の全てを管理会社に任せ、オーナーは「家賃が通帳に振り込まれて来るのを確認すればよい」という状況が一般的でした。不動産投資の参入者増加と共に賃貸経営の差別化が必要となったのです。

オーナーによる賃貸マンション経営への参加が必要とされる理由には、多くのオーナーからマンション管理を任せられている管理業者の行う管理は公平だからです。そのため大家による維持管理の参加が必要とされているのです。

 

新規マンション経営参入者は、古参オーナーを苦しめる

マンション経営に必要となる「立地」を厳選し、こぎれいなマンションを投資用に購入したとしても必ず入居者が決定するとは限りません。同じような場所に同じような条件のマンションがあれば入居者の求める条件も増え、贅沢になるためです。

空室が埋まらなければ、広告費ばかりが必要となります。1棟タイプのマンションを経営しているオーナーであれば空室が深刻化してしまいます。入居率改善のためには「リフォーム」を行うか、入居者が決定するまで広告をし続けるしかありません。

費用をかけても満室になれば問題ありません。しかし、全てのオーナーは自分のマンションを優先的に客付けして欲しいと思うものです。そうした結果、不毛な広告合戦が行われてしまうのです。

先祖代々から所有していた土地や、遊休地を相続した機会に、すすめられたままにマンション経営を始め管理会社に維持管理の全てを任せていたなら、空室だらけのマンション経営を復帰させようと頭を働かせたところで、賃貸経営の経験を身に着けてないため解決策を打ち立てる事ができません。

最終的に損失が大きくなりすぎる前に、高い空室率のまま売り出すことになるのです。このように経営再生が難しいために売り出すマンションの売却価格は相場より安いため、より個人投資家が賃貸マンション経営に参加しやすくなったのです。

 

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オーナーが見える賃貸マンション

近年、賃貸マンションに参入した参入者は、立地と家賃のみを気に掛けるのではなく、マンションの価値を高めるため管理業務に率先して参加しているケースが多いです。

入居者候補をオーナー自ら案内するだけでなく、ペット可物件では、ペット同伴での入居面接を行うオーナーもいるのです。

日常的に掃除をかねた物件チェックでは、季節ごとの挨拶状だけにとどまらずお中元・お歳暮を贈るオーナーもいます。また、趣味で育てた野菜を入居者に提供するオーナーも話題を呼びました。

ここまでの事はなかなかできないものです。

特に近年の新参オーナーたちは、サラリーマンやOLなどの本業を持つ人が多く、自分で維持管理まで行っている人はほぼいません。しかし、現在成功している投資家オーナーの多くは、仲介業者や管理業者と良好な関係を保ち、管理運営に関わっている人達なのです。

物件の問い合わせ・対応・契約・更新・保守点検などはプロに任せます。

オーナーが行うのは、定期的に物件を訪れ共用部分の清掃状態チェックです。これらを行うことで、入居者の住まい状況・マンションの利用状況から、入居者同士の関係性、近隣との間にトラブルが起きていないかが判断できます。

「見ているだけで何が変わるのか?」

このように考えるかもしれません。しかし入居者にとっては日常的にオーナーが気に掛けているという事実が大切なのです。

人同士の関係性を「面倒」と考える人が多い中、いざという時に頼ることが出来る人がいるというのが入居者にとって丁度良い距離感なのでしょう。

 

オーナー参加型コミュニティは、経営の活性化に繋がる

賃貸マンション経営への参入が増える中、生き残りをかけた経営方法の一つに物件・入居者を見守ることで、リフォームなどの資金をかけなくても大きな差別化に繋がります。

購入した賃貸マンションの入居者が決まらないと言う場合に、管理業者のいうままお金を使えば結果がうまれるというものではありません。1棟経営のマンションであれば、入居者が共用で利用できるように1室を開放するというのも一つの手段です。イベント用の利用など入居者が利用できるスペースを作ることで、オーナー主催のイベントを入居者によびかけてみるのも良いでしょう。

1室提供における管理をオーナーが出来ないというなら、入居者に家賃の値引きと引き換えに管理を依頼するのも良いかもしれません。入居者に管理の一部を任せることで、オーナーが判らない問題点により早く気付くことにも繋がります。

 

まとめ

近年、賃貸マンション経営による収入は、不労所得という呼ばれ方が減りつつあります。一般の賃貸マンションだけでなく、民泊、シェアハウスなど、オーナーの顔が見える経営によりマンション経営がより活性化を強めてきたためです。

オーナーが積極的に経営に関わることで、空室が減少するだけでなく、家賃滞納、住民トラブルの減少などに繋がっています。人との関わりあいが苦手となってきた現代においてオーナーの顔が見える。頼りにできるという環境は、入居者に大きな安心感を与えるのです。

家賃の入金さえされればいいという考え方でなく、折角のマンション経営、積極的にかかわり、人との繋がり・関係性を楽しむ方が経営者として大きな利益に繋がるといえるでしょう。

 

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