マンション経営の関門「ローン審査」をクリアするために必要な条件

公開日: : | マンション投資 |

Pocket

不動産投資用に賃貸用マンションを購入するとき「大きく稼ごう」「人気の物件」を、と考えたると、マンション購入資金として大きな金銭が必要となります。

そのような大きな資金を持っている人は少なく、ほとんどの人は金融機関から融資を受けることになります。賃貸マンション経営において最初の難関は「不動産投資用ローンの審査」なのです。

不動産投資ローンにおいて、審査基準となるのは、返済能力です。

そのため「債務者の信用」「物件の収益性」「物件の持つ資産価値」の3つの基準を充実しているか?が、ローン審査の基準となります。

 

勤務先情報と年収

金銭の貸し借り、貸す側の視点で重要なのは「貸したお金を回収できるか?」です。

返済が確実であれば、年収の10倍近い金額であっても融資を受けることが可能になるため、年収350万円の場合でも、頭金を1,000万程度準備すれば4,500万円の物件が購入できることもあるのです。

「債務者の信用」の基準は、主に「勤務先」「勤続年数」「年収」です。不動産投資ローンで融資を受ける場合、必要とされる年収の最低ラインは、金融機関によっても異なりますが、最低ラインとして350万円が必要と考えておくのが無難です。

350万円は最低ラインであり、基準が高い金融機関であれば700万円、1,000万円以上が最低ラインとなる場合もあるため注意が必要です。

家賃収入が発生するにかかわらず、年収が審査基準となる理由には、年収が低い場合に空室期間や賃料が減額した際のローン返済を自己負担で返済する必要性が発生することもあるためです。

審査基準は「メガバンク」「地方銀行」「ネット銀行」の順で、ハードルが下がります。

しかしハードルが下がると同時に金利も上がるため注意が必要です。

また、債務者の勤務先基準としては、債務者がサラリーマンの場合、倒産の存在しない公務員が最も信頼度が高く、一般企業の場合であれば「企業規模」「企業の設立年」「安定経営」「株式上場」などが信用の基準となります。

個人事業主の場合は、個人の経営手腕に左右され安定した収入を見込めない場合もあるため「医師」「弁護士」などの仕業以外は、信用度はサラリーマン以下と判断されてしまいます。

 

そのマンション一番高く貸せる不動産会社が見つかるサイトはこちら

↓ ↓ ↓

↑ ↑ ↑

たった60秒で分かります

 

家賃収入の見込み計算

物件の持つ収益性とは、家賃などの収入がどれほど得ることができるか?ということです。駅に近い、大学が近い、商業施設が近い、人が多く集まる便利な場所であるほど、住みたいと考える人が多くなるのは自然なことです。そのような人気の物件は、収益が高くなる傾向にあります。

しかし、どんなに収益性が高くても、修繕費・管理費・税金などのコストが高くなっては、収益を相殺してしまうことになるため物件を選ぶ際には注意が必要です。赤字経営を避けるためにもマンション購入前に、キャッシュフロー、返済比率がどれほどかを確認する必要があります。

 

売却時を想定した際の資産価値

物件の持つ資産価値とは、もしローン借入の返済が不可能となった場合に、金融機関が物件を売却してどれくらいの金額を回収できるかの指標をいいます。

これは、土地と建物の時価を基準に各金融機関の独自の判断基準を加え算出されます。築年数が古いほど低い評価となるのが一般的です。資産価値が低い場合は「債務者の信用」や「物件の収益性」で十分に評価を補う必要がでてきます。

十分な資産価値がない場合は、融資審査が通りません。

購入金額ほどの資産価値が認められないというなら、それは避けた方が良い物件とも考えられるため、金融機関のローン基準は賃貸マンションを選ぶための基準の一つとして考えることができます。

 

まとめ

融資条件は、どの金融機関でも大きな変化はありません。

条件が多く感じるかもしれませんが、実際に賃貸経営を成功させるために必要な条件といえるため、金融機関が求める基準を十分に満たしておく必要があります。

また、それらの基準さえ満たせば、融資を受けやすいため少ない自己資金で投資を開始できるよう、日ごろから物件情報の収集を行っておくことが大切なのです。

 

そのマンション一番高く貸せる不動産会社が見つかるサイトはこちら

↓ ↓ ↓

↑ ↑ ↑

たった60秒で分かります

 

関連記事

マンションの賃貸経営のコツは、リスク軽減管理にあり

アパートやマンションを賃貸経営目的で所有している人が増えています。かつては富裕層、企業家、資産家によ

記事を読む

マンション経営を行うための必須ポイント

サラリーマンの副業による不動産投資では、本業があるため「管理ができない」ことが最大のネックと言えます

記事を読む

民泊新制度の定義と民泊ビジネスのあり方

民泊の必要性にかられ厚生労働省から「民泊サービス」の制度の在り方が公表されました。 公表された

記事を読む

ロマンと豊かな生活を生み出す「ヴィンテージマンション」

都心を中心に不動産投資・マンションブームが到来。 1964年に開催された東京オリンピックを契機

記事を読む

賃貸マンションの経営戦略に不可欠な人口動態とは?

賃貸マンション経営を行う際に、知っておきたい知識にある「人口動態・静態」をご存知でしょうか?年間の出

記事を読む

マンションの空室を利用した民泊ビジネスの「ウリ」

不動産ビジネスとして新たな展開を見せている民泊事業も、顧客が他にないからという気持ちで宿泊先に選ばれ

記事を読む

マンション選びは「高利回り」よりも内容・条件が大切

投資家にとって重要なのは「資産価値」「安定収益」「低リスク」への投資です。 マンション投資も同

記事を読む

今後の賃貸マンションの入居率には、外国人を無視できない

日本の人口減少を受け、東京都では地域からの人口流入を促すための政策に重ねて外国人流入を促進するための

記事を読む

賃貸マンション経営は、経費以上に人同士の関係性が大切

賃貸マンション経営の運用には、良質な管理が必要です。しかし経費を無尽蔵にかければよいというわけではな

記事を読む

マンションが自主管理よりも、賃貸管理会社を利用した方が良い理由

賃貸マンションを経営する際には、管理業務は管理会社に委託するのが一般的です。「勤め先が有名なところだ

記事を読む

人気記事一覧

 
PAGE TOP ↑