不動産投資用に賃貸用マンションを購入するとき「大きく稼ごう」「人気の物件」を、と考えたると、マンション購入資金として大きな金銭が必要となります。
そのような大きな資金を持っている人は少なく、ほとんどの人は金融機関から融資を受けることになります。賃貸マンション経営において最初の難関は「不動産投資用ローンの審査」なのです。
不動産投資ローンにおいて、審査基準となるのは、返済能力です。
そのため「債務者の信用」「物件の収益性」「物件の持つ資産価値」の3つの基準を充実しているか？が、ローン審査の基準となります。
勤務先情報と年収
金銭の貸し借り、貸す側の視点で重要なのは「貸したお金を回収できるか？」です。
返済が確実であれば、年収の10倍近い金額であっても融資を受けることが可能になるため、年収350万円の場合でも、頭金を1,000万程度準備すれば4,500万円の物件が購入できることもあるのです。
「債務者の信用」の基準は、主に「勤務先」「勤続年数」「年収」です。不動産投資ローンで融資を受ける場合、必要とされる年収の最低ラインは、金融機関によっても異なりますが、最低ラインとして350万円が必要と考えておくのが無難です。
350万円は最低ラインであり、基準が高い金融機関であれば700万円、1,000万円以上が最低ラインとなる場合もあるため注意が必要です。
家賃収入が発生するにかかわらず、年収が審査基準となる理由には、年収が低い場合に空室期間や賃料が減額した際のローン返済を自己負担で返済する必要性が発生することもあるためです。
審査基準は「メガバンク」「地方銀行」「ネット銀行」の順で、ハードルが下がります。
しかしハードルが下がると同時に金利も上がるため注意が必要です。
また、債務者の勤務先基準としては、債務者がサラリーマンの場合、倒産の存在しない公務員が最も信頼度が高く、一般企業の場合であれば「企業規模」「企業の設立年」「安定経営」「株式上場」などが信用の基準となります。
個人事業主の場合は、個人の経営手腕に左右され安定した収入を見込めない場合もあるため「医師」「弁護士」などの仕業以外は、信用度はサラリーマン以下と判断されてしまいます。
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家賃収入の見込み計算
物件の持つ収益性とは、家賃などの収入がどれほど得ることができるか？ということです。駅に近い、大学が近い、商業施設が近い、人が多く集まる便利な場所であるほど、住みたいと考える人が多くなるのは自然なことです。そのような人気の物件は、収益が高くなる傾向にあります。
しかし、どんなに収益性が高くても、修繕費・管理費・税金などのコストが高くなっては、収益を相殺してしまうことになるため物件を選ぶ際には注意が必要です。赤字経営を避けるためにもマンション購入前に、キャッシュフロー、返済比率がどれほどかを確認する必要があります。
売却時を想定した際の資産価値
物件の持つ資産価値とは、もしローン借入の返済が不可能となった場合に、金融機関が物件を売却してどれくらいの金額を回収できるかの指標をいいます。
これは、土地と建物の時価を基準に各金融機関の独自の判断基準を加え算出されます。築年数が古いほど低い評価となるのが一般的です。資産価値が低い場合は「債務者の信用」や「物件の収益性」で十分に評価を補う必要がでてきます。
十分な資産価値がない場合は、融資審査が通りません。
購入金額ほどの資産価値が認められないというなら、それは避けた方が良い物件とも考えられるため、金融機関のローン基準は賃貸マンションを選ぶための基準の一つとして考えることができます。
まとめ
融資条件は、どの金融機関でも大きな変化はありません。
条件が多く感じるかもしれませんが、実際に賃貸経営を成功させるために必要な条件といえるため、金融機関が求める基準を十分に満たしておく必要があります。
また、それらの基準さえ満たせば、融資を受けやすいため少ない自己資金で投資を開始できるよう、日ごろから物件情報の収集を行っておくことが大切なのです。
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