賃貸マンション経営「頭金ゼロ」条件とは?

公開日: : | マンション投資 |

2017年3月に発表された日本人の平均寿命は、女性86.99、男性80.75と確定しました。

定年年齢が60歳とした場合、人生の4分の1は定年後となってしまいます。定年後の主な収入となる公的年金は65歳から開始されるため5年間の空白生まれます。

また、公的年金の受給金額は、勤続40年の間年金を支払い続けた人の場合、平均的な年金受給は22.1万円です。

一方、日常生活に必要となる最低金額が22.0万円

ゆとりある老後生活となると35.4万円が必要とされています。

ゆとりある老後生活を望む場合には

「35.4 – 22.0 = 13.4万円」と多くの補てんが必要となり、自分で老後資金をためなければいけません。その方法として利用されるのが不動産投資です。

 

「頭金0円」から始める不動産投資

投資の中でも不動産投資は金融投資との間にはさまざまな違いがあります。

金融投資は、投資する自己資金があって初めて参入できます。しかし、不動産投資は金融機関の借入をフルで活用できるという大きな違いがあります。

金融機関が融資審査を行う場合、最も重視するのは、借主に返済能力があるかどうかです。そのため、買主の属性(勤務先、年収、勤務期間、借金の有無)を審査します。投資用不動産ではれば属性の中でも、物件の内容と収益性の2つが大きなポイントとなります。

不動産投資において、サラリーマンの持つ安定収入という属性は大変有利となるため、不動産投資のハードルが低いという特徴があります。

サラリーマンにとって不動産投資は優位とはいえ頭金0円で不動産投資が行えるか?と疑問になるでしょう。 金融機関との関係性が密な人でなければ無理なのでは?と考える人は多く、不動産投資参入をあきらめる人もいます。

しかし、実際には平均的な年収の人であれば、頭金0円で融資を受けることができるのです。

金融機関の考えは、不動産投資として行う賃貸経営は、事業として対処し融資対象としてとりあげられるのです。

賃貸マンション経営の開始と共に、あなたは金融機関から不動産賃貸経営者としてみられることになるのです。そのため融資を受けやすくするためには、「物件の収支表、損益決算書の予測」の提出義務が課せられます。また、古いマンションの修繕、空室リスク対策、広告宣伝方法などの経営戦略を、融資審査の担当者に伝えることが必要となります。

それだけではなく、金融機関の決算期3月、9月を狙い、その時期の2~3か月前から融資申し込みを行っておくと、他のシーズンよりも審査が通りやすいとされています。

 

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不動産投資の成功率を上げるためには?

頭金0円で不動産投資に参入した場合、多くの借入をしているのですから月々の返済額が上昇します。そのため、空室が長期間続くことで発生する返済の自己資金持ち出しが問題となります。

月々の支出はローン返済だけではありません。維持管理費・修繕積立に税金などが大きな負担となるでしょう。それらを避けるために賃貸需要の高いエリアの物件購入が重要となります。

少子高齢化、人口流出が進む日本の中で、唯一人口流入が高く人口が増えている地域が東京都です。東京都の都市部の賃貸需要は高く、ワンルームマンションでも月々10万円近い家賃設定となっています。

東京都の世帯数は、2030年まで増加し続けると予測されています。

この世帯数の多くは、単身世帯とされていることも、投資用賃貸マンションを購入する際に配慮するとよいでしょう。単身世帯の増加理由は、高齢者による配偶者の死別、婚姻率の低さ、高い離婚率、若者の流入などが原因です。このように、賃貸用マンションを購入するにあたり、単独世帯を対象としたワンルームマンションを購入することで、成功の可能性が上昇するのです。

また、ただワンルームマンションを選ぶだけでなく、どの世帯をターゲットにするかによって、入居者の生活スタイルや希望を、マンションに盛り込めば成功率もより一層高くすることができるでしょう。

 

まとめ

若いうちは老後の心配なんて必要ないと思うでしょう。

しかし人生設計を準備するのは早ければ早いほど良いのです。

20代から開始すれば、かなり楽に準備ができます。低金利、不動産市場が活発な今だからこそ、自分年金の計画を行う機会に最適といえるでしょう。

 

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