賃貸マンション経営は、経費以上に人同士の関係性が大切

公開日: : | マンション投資 |

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賃貸マンション経営の運用には、良質な管理が必要です。しかし経費を無尽蔵にかければよいというわけではなく、入居者が満足し入居者の生活を豊かにする必要があります。

経費をかけず長く入居してもらうための、満足度上昇のポイントとはどのようなものがあるかを紹介していきます。

 

入居者は見た目だけで満足しない

賃貸マンション経営で大切なのは、入居者の生活目線で考えることです。

年々増加する空家率に対抗するための差別化を考え、入居者が継続して住み続け安定した収益を生み出すための工夫が大切です。

しかし予算を多くかけ人気のデザインを取り入れ、最新の設備を備えていれば、競争力につながるともいえないのが賃貸マンションなのです。特にデザインは、コダワリを強くすれば、ターゲットが限定されてしまう問題を持っています。

全国的に空室が増加している現在では、「安い」なら入居者が決まるわけではありません。「悪い」を改善することなく、価格で対応しようとしても競争力や差別化には繋がりません。必要なのは「このマンションに、この価格で入居できるなんて安い」と考えさせる費用効果なのです。

都内のワンルームマンションの家賃、10万円を安いと思うかどうかは?これは個人の金銭感覚や収入によって異なってきます。支払えるかどうかが問題ではなく、10万円を払う価値があるかどうか?ということなのです。

共用部分の清掃が常に行き届き清潔感がある。マンションの掲示板に入居者にとってのお得情報を掲載する。設備の破損対応、クレーム対応が早く親切。立地、建物のグレード、設備以外に関する経費のかかるものではなく「人」によって提供されるサービスが入居者にとって高い満足度につながるのです。

入居者の日常生活に対し、どれほどの配慮を向けるか、入居者がどれほどの心遣いを感じることができるかが、プレミア感を高めることにつながるのです。

 

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入居者満足は、敷金サービスで高まるのか?

近年では入居者募集を有利に行うために「礼金ゼロ」の賃貸物件が増加してきました。入居者にとっては「礼金ゼロ」は助かります。しかし敷金までゼロとなると話は違ってきます。

敷金は、家賃滞納時の保険や退去時の修繕費として預かるとなど、礼金とはまったく違う性質があるお金です。たとえ資金ゼロとあっても退去時の修繕費やクリーニング代として入居者に別途請求するのが殆どです。

募集時の敷金ゼロというPRは、契約時に別項目で請求する定めを設けてしまえば、入居者に不信感を抱かせてしまいます。そのため敷金ゼロは入居者の満足度にはつながりません。

必要なお金なのは入居者も理解しているのですから、最初から「敷金」あるいは「保証金」として提示する方が良心的といえます。

 

管理会社に好まれる大家

賃貸マンション経営において、物件の「維持管理」「回収業務」「入退去者管理」はすべて同じ管理会社に委託しているケースが殆どです。

そのような管理会社は、複数のオーナーから物件を預かり、事業規模や取引内容によりオーナーの格付けを行っています。取引規模が大きくても、管理費や広告費を値切るようなオーナーは収益性の低い顧客として、退去者が出た後の入居者案内を後回しにされてしまうだけでなく、管理を行う際のサービス低下につながってしまうのです。

 

管理会社の利益確保も重要

退去時の清掃・リフォームの依頼を、管理会社経由で行った場合には、リフォーム業者から管理会社に手数料が支払われるのが一般的です。

コストを抑えるためには、清掃業者やリフォーム業者に相見積もりを行い、安い業者に依頼することがコストの抑制につながります。しかし管理業者に十分な利益をもたらさないオーナーは、管理会社に対し悪印象をあたえてしまいます。

管理会社を儲けさせることは、円滑な資産運用にとって必要な経費なのです。リフォーム会社や清掃会社と直接契約を行うことで手間がかかるだけでなく、値段を気にするあまり十分な清掃が行われない場合もあります。

また、管理会社は多くのオーナーの物件を預かるうえで「安く」「品質の良い」清掃をさせているため、管理会社を通す方が結果的には大きな利益につながるのです。

 

まとめ

管理会社の担当者も人間です。残念ながら、オーナーに対して好き嫌いでサービスの差が生まれてしまいます。特に自分は「お客様」だという意識の強い横柄な態度でとっていれば、担当者もよほどの自体でなければ連絡してこなくなってしまいます。

気づいたときには、賃貸マンション経営が破たんを迎えてしまいます。

事業内容とは別に、管理会社の担当者から好かれることは、収益を上げるために重要なポイントとなるため注意が必要となります。

 

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