健全な賃貸マンション経営には間取りが重要

賃貸マンションの経営を考えた際に、物件選びとして重要なことには「立地条件」「周辺環境」と並び重要とされるのが「間取り」です。購入前に、そのエリアで必要とされている、人気の物件情報を理解しておくことが重要です。

間取り選択の重要性

マンション購入の前に、人気の間取り調査をする必要があります。

近年、未婚の独身者が増加しているだけでなく、結婚しても3割の人が離婚している状態です。それらの単身者は、自分にあった引っ越し先を身軽に選ぶことができます。そのため都市部のワンルームマンションでは、賃貸需要が増加傾向にあります。

ワンルームはファミリータイプと比較して、安く購入できるため初期費用を抑えることができます。また、退去後の原状回復を行うための工事費用も少なくてすむため、投資効果がよく投資初心者にとって最適といえます。

また、駅近辺、周辺にある大学であれば、学生や単身者の需要が見込めるため、ワンルームは最適の選択です。このように賃貸マンションは、地域に根差した賃貸需要が存在しているのです。

夫婦共稼ぎ世帯や同棲などの二人暮らしにとっては、1LDK、2DK、2LDKが適用されます。ファミリー世帯であれば、3LDK以上の間取りが必要とされます。最近の賃貸マンションの傾向では、部屋数よりも1部屋ごとの広さを重視する人も増えているなど、流行を配慮することも重要です。

ファミリー世帯は、家賃と同額程の月々返済額のローンを組む事で、賃貸ではなく購入が行われる事も多いです。逆にワンルームマンションは、利用時期や将来を考えた場合に長く居住することを想定する人は少なく、わざわざ購入しようとする人はいません。

不動産投資としての終着点を、売却に置くのなら、売却しやすいファミリータイプ物件を購入するのもポイントです。

しかし単身者にターゲットを絞る場合には、ワンルームか1LDK、2LDKと余裕のあるタイプなど間取りの選択は、自分の準備できる「予算」「投資計画」「周辺環境」「周辺相場」など市場状況を調べる必要があります。

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効率の良い間取り

賃貸マンション経営者の失敗で多いのは、購入前と購入後のマンションに対する認識の違いです。

荷物を置くことで、広くみえていた部屋が狭く感じることがあり、十分な荷物を持つことができないということがあります。これらの認識差を埋めるためだけでなく、住まいのイメージを広げるため、内覧時には家具・インテリアが設置されている事があります。しかし、それらは実際の生活とはかけ離れているため、余り役立たないものが多いです。

これらの間取りの認識差には、広告にある畳数で表現された面積の掲載基準にもあります。

専有面積（バス・トイレ・キッチン・通路など含む）10㎡とかかれていた場合、間取り図では「壁芯」といって壁の中心線に重点をおいた面積が記載されています。しかし実際には住まいをするのは、壁の内側なのです。些細な面積と感じるかもしれませんが、部屋をグルリと１周する16ｍ壁厚み5㎝（壁の中の空間10㎝）とするなら、16×0.05＝0.8㎡の違いが生まれてしまいます。表示されている面積から、棚1つや2つ分は狭くなってしまっているのです。

また、専有面積が同じであっても「通路部分が広い」と居室の面積が狭くなってしまい間取りの効率は悪くなります。例えばLDK12畳と書かれていた場合、風呂・トイレ3畳、玄関・通路3畳、収納1畳の場合には、居室面積は5畳程度となってしまいます。

このようなデッドスペースを少なくするためには、専有部分の一番広さをとるLDK部分向かうための通路スペースが少ない間取りを選ぶことが必要となります。

デッドスペースを減らす方法

RC（鉄筋コンクリート）で造られたマンションの多くは、柱と梁で建物を支えるラーメン構造でできています。その構造の関係上、柱や梁が室内に入り込みます。

居室にある四隅、天井、柱、梁のでっぱりがでるのが、従来の間取りでした。このような部屋の隅に家具を置く際にデッドスペースが生まれ使い勝手を悪くしていました。室内に張り出した柱は、リフォームの際に効率を悪くします。

このようにデッドスペースが生まれるデメリットへの対策として生まれたのがアウトポール工法です。マンション建築の工法の1つで柱を部屋の外に出してしまいます。バルコニーに面する部屋での採用が多く、柱は室外のバルコニーに出る形をとっています。部屋の角の凹凸がなくなり居室がスッキリとした形となるため、家具などの配置の自由度が高くなるのが特徴です。

物件を選ぶ際に、このアウトポール工法の利用をチェックするのもポイントとなります。