マンションやアパートの賃貸向け不動産は、竣工時期が一緒であっても、その後の維持管理の良し悪しによって物件の価値は大きく異なります。１棟所有であれば、建物の劣化によりすべての建物価値が低下し、入居率に大きな影響を与えてしまいます。
そのため賃貸経営では、中長期を見据えた視点で経営を考える必要があり、リスク対策として20.30年の長期に渡る理解が必要となります。
経年劣化した建物は、維持管理による補修や工事が必要
長期修繕計画は、新築の時期に30年計画で行うのが一般的です。
建物は建築から築年数を重ねるごとに劣化がすすみますが、建物・設備のメンテナンスを定期的に行い、外壁の補修、屋上の防水工事を行うことで、維持管理の効率を上げることができるのです。
また、どんなに綿密に計画を立てても必ず実地できるわけではありません。メンテナンス次第では、修繕・交換が必要となる時期や内容、価格が変化するため、計画通りにできないのです。
そのため、計画を一定期間ごとに見直すことが必要となります。見直しによっては、修繕積立金が増減することもあります。減少であれば問題ありませんが、予想以上に修繕費がかかった場合には、修繕積立金を値上げする必要がでてきます。
「物件が古くなったため家賃値下げ」を検討しなければいけない時期に、
「修繕費が多くかかるため、積立を増やす」ことは、とても困難な状態といえるでしょう。
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修繕工事の時期と費用
マンションやアパートなどの集合住宅では、使用されている建材や設備の内容によって耐用年数が決まっています。これに伴い修繕工事の周期が事前に予測することができます。
一般的な、修繕工事の周期は ・屋根、屋上の防水 10年～15年毎
・外壁の補修、塗替 10年～15年毎
・シーリングの打替 10年～12年毎
・取受水槽 15～20年
費用の目安は、業者によって変化しますが、おおよそでは、
・屋上防水の補修工事 1㎡当たり8,000円～1万2,000円
・外壁補修工事 1平㎡当たり1,000円～3万円
・取受水槽の取り換え 500万～800万円
大型設備 ・エレベーター取替 30年～35年毎 ・機械式駐車場取替 15年～20年毎
これら大型工事では、取り換えも大がかりとなるため
・エレベーター1基 1,000～3,000万円
・機械式駐車場1台 100～150万円
物件の所有が長くなることで、オーナーは長期所有により必要となる大規模修繕を覚悟しなければいけません。マンションの建てられた環境（海、河川そば等）の影響による劣化速度の予測が困難である場合や、材料費の価格変動なども、予定を狂わせる原因となります。そのため5年毎に状況に応じて予定を修正する必要があります。
修繕積立金の目安はたてられる
区分所有で分譲マンションを所有している場合には、将来必要とされる修繕費用の準備費用として、毎月修繕用積立が計画的に積み立てられています。
共同スペース・設備など毎月かかる維持管理とは別に、管理組合が区分所有者から徴収するものです。
１棟での所有である場合、この維持管理費にあたる金額は、オーナー自身による積立を行う必要があります。1棟オーナーが大規模修繕費用として積立を行う金額の目安は、建物価格の0.5～1％が年間必要費用と言われています。
そのため1億円の1棟マンションであれば、年間50～100万円の積立が必要です。
アパートの修繕費用であれば、マンションよりも比較的安く済みます。1戸あたり3000円程度と考えておくとよいでしょう。外壁の色がはげ落ちるような劣化を修復せずに放置しておくと、後々全体を対象とした修繕が必要となり、細かな修復の積み重ねと比べ大きな損失となります。
工事のときは居住者への配慮に注意が必要
修繕工事を行う際には、さまざまな気遣いが必要となります。
定期的なメンテナンスの欠かせないエレベーター一つをとっても、メンテナンス時には入居者に不便をかけてしまいます。建物自体が古くなりメンテナンス・修繕など施工の機会が増えてしまえば、入居者はオーナーや建物に対して悪い印象を持つことになるため注意が必要です。
アパートで最も修繕の機会が多いのは、塗装です。積雪のある地域を除けば、1年中施工が可能ですが、その時期を含めてオーナーは多くの配慮が必要となります。子供たちの在宅が多い夏休みなどの長期休暇は避け、現場や資材置き場などでの事故の発生を防ぐ必要があります。
給排水管などの劣化を修繕・交換時に必要となるのは「住民の在宅」を確認し作業効率を上げることです。住民の不在が続けば、作業は先延ばしになり、修繕業者に対するコストは発生しつづけます。「在宅確率が高い時間」を狙うだけでなく「事前確認」を行うことでコストを抑えなければいけません。
また工事による騒音や異臭などがでる場合は「乳幼児」や「病人」などに対して特段の気遣いが必要となります。
トラブルとなる可能性が事前とわかっているなら、それを防ぐために対処しておくことが重要となのです。
メンテナンスに対する2つの考え方
大規模修繕は、2つの考え方ができます。
・建物を維持するための最低限の修繕
・建物の価値を高くするための修繕
不動産投資の意味あいから資産価値を高くすることは重要です。
メンテナンスを行わないことでおこる外観の劣化、耐久性の低下は、イメージダウンにつながり空室のリスクにつながります。
建物や設備の老朽化は、競合物件に対しては不利となることが多いため、空室率の上昇にもつながってしまいます。
建物の築年数を重ねれば、建物の内装・間取り・設備が時代にあわなくなります。
時代の流れと、マンションの主流変化へ対応するためには、リフォーム積立金を準備しておくことが必要となるのです。
まとめ
投資用として物件を購入する際には、すぐに大規模修繕のために費用が必要となるなどの状況を避ける必要があります。そのため、購入時は「築年数」だけでなく工事履歴も気に掛けておく必要があります。
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