マンションの賃貸経営のコツは、リスク軽減管理にあり

公開日: : | マンション投資 |

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アパートやマンションを賃貸経営目的で所有している人が増えています。かつては富裕層、企業家、資産家により不動産投資としてマンション経営が行われていましたが、現在ではサラリーマンやOLの間でも、不動産投資としての賃貸経営に関心が集まっています。

不動産投資としての賃貸マンション経営では、社員寮や学校指定の学生寮、市営住宅などと違いリスク管理が重要な課題となってきます。

賃貸マンション経営では、どんな経費が必要となるのか?毎月の出費は決して無視できるものではありません。賃貸用物件を購入する前に安定した収益を得ることができるよう調査に取り組みたいものです。

 

収入と管理費・共益費の関係性

部屋の貸し出しで家賃収入を得る際のオーナー収入は、家賃、管理費、共益費などの総額を指しています。

オーナーは管理費・共益費を、管理組合に支払う管理費・共益費と同額にする必要はありません。分譲マンションに実際に住まいしている入居者がいた場合でも、マンションの管理組合に参加するのはマンションオーナーだからです。

入居者から管理費・共益費の受け取り方や金額などは、管理組合で定められた管理規約の定めに従う必要はありません。あくまで、貸主と借主(入居者)との間の契約であり、管理費と共益費は収入の一部なのです。

このため家賃が12万円で管理費・共益費0円でも、家賃10万円で管理費・共益費2万円でも、どちらでも問題となることはありません。

「家賃12万であれば、12万円全額が、オーナーが受け取ると考え、高い家賃と感じます。

家賃10万 管理費・共益費2万円と表現することで、

オーナーが得るのは10万円で、共益費の維持管理として2万円が管理組合に渡る」

と考えるのです。

オーナーが得る収入は変わらなくても、入居希望者にとっては心理的に大きな変化が生まれるのです。

 

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賃貸経営に必要となる費用4種類

賃貸経営に必要とあれる費用(経費)は大きく分けると4種類となります。

・ 土地建物にかかる固定資産税や都市計画税 ・ 建物にかかる保険料 ・ 維持管理に必要となる管理費用 ・ 修繕・交換費用

火災保険、地震保険など保険料に関しては、保険会社によっては内容が大きく違ってきます。金額や保証範囲をそれぞれ問い合わせして、災害時のリスクに備えることも大切です。

 

賃貸管理費用の相場は家賃総額の5%程度

賃貸管理費用では、管理に関わる費用や内容は、1戸管理と1棟管理の場合とでは大きく異なります。

1戸管理 : 賃料の5%が相場とされています。 1棟管理 : 管理の内容で変化します。 ・ 家賃総額の3~5%、定期清掃や設備点検は別途契約 ・ 回収収入の合計の4-5%程度で、定期清掃や設備点検込み

賃貸管理会社の仕事は、集金管理と契約管理がメインなため、内容ごとに別契約(清掃・点検別など)とし、総額を抑える方法があります。

小規模マンションを経営しているオーナーには、清掃業務は自分で相見積もりを行い、価格と内容を比較したうえで、清掃業務の中にはゴミ捨て場の清掃、敷地内の草抜き、共用灯の清掃・取り換え業務などを盛り込みつつ価格を抑えることに成功した人もいます。

また新しい入居者の入居が決定した場合に、オーナーから広告料名目で1カ月分の賃料と同額を徴収する賃貸管理会社も多いです。

このように、賃貸管理にかかる費用は工夫と交渉次第では、安く抑えることができるのです。

 

1棟管理の場合は、大規模修繕費用等にも備えが必要

1棟賃貸経営を行う場合には、将来的な劣化や故障を配慮した「リフォーム」「大規模修繕」を考える必要があります。

これらの費用を準備するため、修繕積立金を積み立てることも方法のひとつです。

また「屋根や外壁の防水・塗装」「水回り設備の交換」を定期的に行う。順次行うなどで一度にかかる費用を抑える方法もあります。

これらの修理は、設備が古く、使い勝手が悪いだけでなく、空室率が高くなる要因となるため注意が必要になります。

これらの費用は物件の構造・設備・管理によっても変わりますが、建築後の10年程度はほとんどかかりません。15年を過ぎた当たりから徐々に発生しはじめるため、費用の積み立てを計画しておく必要があります。

 

まとめ

マンション1棟を所有し賃貸経営している場合、10年~35年の間オーナーの収入(家賃)を保証することで、不動産業者がサブリース(一括借り上げ)を行いう場合があります。

一括借り上げ後は、1戸ごとの入居者を募集し転貸しを行う契約です。

家賃収入が保証されているためローン借入を行っている人たちにとっては安心なシステムと考えられるかもしれません。

しかし、一括借り上げ金額が低い、賃貸契約期間の短縮があるなどのリスクがあるため、オーナー自身が、十分に契約内容を確認し交渉を重ねることが重要になります。

手数料を支払い管理会社にすべてを任せてしまえば楽です。

しかし、オーナーが経営内容を把握しなければ、急に退去が増えることもあります。

退居率が上がり始めた場合には、なぜか?どう対策を行うか?と積極的に経営にかかわっていくことが重要になります。

 

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