マンション経営の成功には、質の高いマンション管理と出口戦略が重要

公開日: : | マンション投資 |

Pocket

賃貸マンションの経営において、1棟マンションならではの重要となる要素があります。それは管理の品質です。管理のクオリティによって入居率や収益、資産価値、大規模修繕にかかる費用まで多くの影響を及ぼします。

不動産投資の賃貸経営・終着点として重要となるのは、出口戦略(売却)を成功させることなのです。マンション1棟購入への投資で、成功を得るために押さえるべきポイント、管理や出口戦略をご紹介していきます。

 

1棟マンションと分譲マンションの管理の違い

質の善い管理に必要なのは総合力のある業者を選ぶことです。

1人で管理会社や管理内容を決定し、変化をもたらすことができるのが1棟購入です。しかしオーナーは全ての責任を負う必要があるため大きな負担を負うことになります。

また、分譲マンションの購入であれば、副業として業務を行うことができますが、副業を超える1棟マンション経営であっても管理業務を全て自分で行うのは難しいものです。殆どのマンションは管理会社に業務委託が行われています。

分譲マンションであれば管理会社との契約は管理組合により行われるため、賃貸マンション経営を行っていたとしても直接かかわることはありません。

また管理内容に変化を求めようとするなら、マンション所有者全員の同意が必要となるため非常に困難です。しかし、1棟所有であればオーナーが窓口となるため、自分で簡単に管理会社を変更することができます。

 

そのマンション一番高く貸せる不動産会社が見つかるサイトはこちら

↓ ↓ ↓

↑ ↑ ↑

たった60秒で分かります

 

管理会社を見つけるための最良のタイミングとは?

投資用の1棟マンションを購入後に、管理会社を見つけることも可能ですが、最も良いのは物件を購入するときに世話になった不動産業者へ管理を依頼する方法です。管理ノウハウのある不動産業者を通し物件を購入するのがベストです。

物件を選ぶ段階で、マンションを賃貸利用することが決定しているなら、物件購入時に高い入居率を保つことができる物件選びのコツをたずね活かすことができます。

オーナーにとって管理会社の持つ質の高い提案や意見をしてくれるなら、良質なマンションを選びに役立ち、良質な管理を期待できます。それは出口戦略にとっても強い支援となるでしょう。

 

1棟買いの長所

出口戦略時には、1棟買いだからこその長所があります。それは土地の存在です。

日本で行われている金融機関の土地と建物の価値・評価基準は、「土地8割、建物2割」と独特です。これは日本の中古住宅市場の活性化を阻む原因の1つといえます。

そのため区分所有マンションでローンを組む場合には、人気物件でない限りは金融機関の資産価値は下がり続けることになります。

しかし1棟所有マンションであれば、土地があるため、金融機関の評価において一定基準を確実に保てるという強みがあります。これは出口戦略でも大きく利用できるメリットといえます。

マンションが建築された土地は、さまざまなバリエーションを持って活用プランを練ることができます。それは出口戦略としても大きな利点となります。

 

不動産投資のグランドデザイン

投資用としてマンションを1棟買いするときは、賃貸マンション経営時の収益性だけでなく、出口戦略において高い価値が期待できる地域の物件を選ぶことが重要です。

しかし、購入物件に完璧を求めるのは難しいです。

資産価値を高いまま維持するためには、人気の高い立地を選ぶ必要があるためです。人気のある立地に建築されたマンションはそれだけで購入価格は高くなり、年間家賃総額と投資物件の購入価格から算出される利回りは低くなってしまいます。

物件価格が高ければ自然とローン返済額も高くなり、修理が発生した日には予算の持ち出しが発生し、賃貸経営中は十分な収益を得る事ができません。

反面、賃貸マンション経営として成功させるために、多少立地の面で劣るマンションを購入では、売却時の価格が低くなってしまいます。

このように物件には、メリットとデメリットがセットとなっており完璧な物件などは滅多に出回ることはありません。

そのため、購入した物件のメリット・デメリットの合わせた対策が必要となるのですが、対策方法は多岐に渡るだけでなく専門性が高くなるため、プロの意見が必要となります。

マンション購入から賃貸経営、売却までの有効な戦略を立てる能力がある、投資のグランドデザインを描くことができる不動産業者をパートナーに選ぶことが重要となるのです。

 

まとめ

賃貸マンションの経営は、決して人任せにしていては成功しません。

「マンションのオーナーは私だ!」という自覚を持ち、専門家である不動産業者の言いなりになるのではなく「専門家の知識を活用するのは私だ」という意識を持つことが大切なのです。

プロの意見を参考に

賃貸経営を続ける期間はどれほどが最も収益が大きいか?

何時売却するのが最も大きな利益を得る事ができるのか?

これらを「見極め」「決意し」「行動する」それが、成功のために必要な条件となるのです。

 

そのマンション一番高く貸せる不動産会社が見つかるサイトはこちら

↓ ↓ ↓

↑ ↑ ↑

たった60秒で分かります

関連記事

オーナーの積極経営による経費をかけないマンション空室対策

賃貸マンション経営では管理の全てを管理会社に任せ、オーナーは「家賃が通帳に振り込まれて来るのを確認す

記事を読む

賃貸マンションを購入失敗しないために、注目したい必要経費

賃貸用マンションを購入する際に、いくらで貸せるかの家賃価格も重要ですが、諸費用・税金も重要となります

記事を読む

賃貸マンション経営時のリフォーム費用対効果

賃貸マンション経営において入居者が退去した後の空室は大きなリスクです。しかし、次の入居者を募集する前

記事を読む

利益を生み出す賃貸マンション経営者となるための注意点

収益用マンションを購入すれば、マンションオーナーになります。 しかしそれだけでは単に所有してい

記事を読む

好調が続く都心部のタワーマンション市場は低層階がお得?

首都圏を中心としたタワーマンションの新築販売が続いています。 消費税増税も先延ばしとなり駆け込

記事を読む

マンションの賃貸経営と異なる民泊管理とランニングコスト

不動産投資の新しいビジネスモデルとして注目を浴びている民泊は、人口の集中する東京だけでなく観光施設の

記事を読む

賃貸マンションの経営戦略に不可欠な人口動態とは?

賃貸マンション経営を行う際に、知っておきたい知識にある「人口動態・静態」をご存知でしょうか?年間の出

記事を読む

賃貸マンション経営でのサブリース利用は、経営の安定に繋がるのか?

マンションの管理方法にサブリースと言う方法があります。 空き室のリスクを回避する方法の一つとし

記事を読む

投資用マンションの民泊活用!女性好みの改装しよう!

日本における人口減少が問題となっている中、現在は単身世帯の増加による世帯数増加によりマンションやアパ

記事を読む

長く住みたいマンションを提供 投資用マンション3つの設備ポイント!

2012年のアベノミクスを起爆剤とした不動産市場への影響により、現在も首都圏を中心に不動産投資を増や

記事を読む

人気記事一覧

 
PAGE TOP ↑