賃貸マンションの経営において、1棟マンションならではの重要となる要素があります。それは管理の品質です。管理のクオリティによって入居率や収益、資産価値、大規模修繕にかかる費用まで多くの影響を及ぼします。
不動産投資の賃貸経営・終着点として重要となるのは、出口戦略（売却）を成功させることなのです。マンション1棟購入への投資で、成功を得るために押さえるべきポイント、管理や出口戦略をご紹介していきます。
1棟マンションと分譲マンションの管理の違い
質の善い管理に必要なのは総合力のある業者を選ぶことです。
1人で管理会社や管理内容を決定し、変化をもたらすことができるのが1棟購入です。しかしオーナーは全ての責任を負う必要があるため大きな負担を負うことになります。
また、分譲マンションの購入であれば、副業として業務を行うことができますが、副業を超える1棟マンション経営であっても管理業務を全て自分で行うのは難しいものです。殆どのマンションは管理会社に業務委託が行われています。
分譲マンションであれば管理会社との契約は管理組合により行われるため、賃貸マンション経営を行っていたとしても直接かかわることはありません。
また管理内容に変化を求めようとするなら、マンション所有者全員の同意が必要となるため非常に困難です。しかし、1棟所有であればオーナーが窓口となるため、自分で簡単に管理会社を変更することができます。
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管理会社を見つけるための最良のタイミングとは？
投資用の1棟マンションを購入後に、管理会社を見つけることも可能ですが、最も良いのは物件を購入するときに世話になった不動産業者へ管理を依頼する方法です。管理ノウハウのある不動産業者を通し物件を購入するのがベストです。
物件を選ぶ段階で、マンションを賃貸利用することが決定しているなら、物件購入時に高い入居率を保つことができる物件選びのコツをたずね活かすことができます。
オーナーにとって管理会社の持つ質の高い提案や意見をしてくれるなら、良質なマンションを選びに役立ち、良質な管理を期待できます。それは出口戦略にとっても強い支援となるでしょう。
1棟買いの長所
出口戦略時には、1棟買いだからこその長所があります。それは土地の存在です。
日本で行われている金融機関の土地と建物の価値・評価基準は、「土地8割、建物2割」と独特です。これは日本の中古住宅市場の活性化を阻む原因の1つといえます。
そのため区分所有マンションでローンを組む場合には、人気物件でない限りは金融機関の資産価値は下がり続けることになります。
しかし1棟所有マンションであれば、土地があるため、金融機関の評価において一定基準を確実に保てるという強みがあります。これは出口戦略でも大きく利用できるメリットといえます。
マンションが建築された土地は、さまざまなバリエーションを持って活用プランを練ることができます。それは出口戦略としても大きな利点となります。
不動産投資のグランドデザイン
投資用としてマンションを１棟買いするときは、賃貸マンション経営時の収益性だけでなく、出口戦略において高い価値が期待できる地域の物件を選ぶことが重要です。
しかし、購入物件に完璧を求めるのは難しいです。
資産価値を高いまま維持するためには、人気の高い立地を選ぶ必要があるためです。人気のある立地に建築されたマンションはそれだけで購入価格は高くなり、年間家賃総額と投資物件の購入価格から算出される利回りは低くなってしまいます。
物件価格が高ければ自然とローン返済額も高くなり、修理が発生した日には予算の持ち出しが発生し、賃貸経営中は十分な収益を得る事ができません。
反面、賃貸マンション経営として成功させるために、多少立地の面で劣るマンションを購入では、売却時の価格が低くなってしまいます。
このように物件には、メリットとデメリットがセットとなっており完璧な物件などは滅多に出回ることはありません。
そのため、購入した物件のメリット・デメリットの合わせた対策が必要となるのですが、対策方法は多岐に渡るだけでなく専門性が高くなるため、プロの意見が必要となります。
マンション購入から賃貸経営、売却までの有効な戦略を立てる能力がある、投資のグランドデザインを描くことができる不動産業者をパートナーに選ぶことが重要となるのです。
まとめ
賃貸マンションの経営は、決して人任せにしていては成功しません。
「マンションのオーナーは私だ！」という自覚を持ち、専門家である不動産業者の言いなりになるのではなく「専門家の知識を活用するのは私だ」という意識を持つことが大切なのです。
プロの意見を参考に
賃貸経営を続ける期間はどれほどが最も収益が大きいか？
何時売却するのが最も大きな利益を得る事ができるのか？
これらを「見極め」「決意し」「行動する」それが、成功のために必要な条件となるのです。
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