将来的な収益増を狙って参入する投資には、株やＦＸのように「短期で大きな利益を得る」または「大きな損失を受ける」というギャンブル性の高いものだけでなく、利益は少ないものの安定して収入を長期にわたり得られる不動産投資があります。
一般的な不動産投資は、長い期間を視野に入れた賃貸マンション経営を行い、安定した長期利益を目的としています。また、人気のある立地を選択し、物件自体の資産価値の値下がり幅が小さく済ませ、資産価値そのものも築年数の影響を与えず、資産価値を保ち続け売却時に得る利益を目的とする場合もあります。
賃貸マンション経営といっても「1棟経営」と1戸ごとに賃貸経営を行う「区分所有経営」などにわかれるため、所有物件にあった経営戦略が必要となります。
1棟マンション経営と区分所有マンション経営の違い
不動産投資を始めてする人なら、少ない金額から開始できる区分所有マンションが良いでしょう。首都圏でマンション購入を行うなら「購入額も安く」「単身世帯の需要が高い」ことからワンルームマンションがお手軽です。
しかしワンルームマンションには隠れたリスクが存在しているので注意が必要です。
ワンルームマンションはその手軽さと、人口減少に関係なく単身世帯が増加し続けると予測されているため、新しいワンルームマンションが乱立されたこともあり、大きな競争にさらされています。競争を勝ち抜くためには「周辺環境」「交通の利便性」などの立地的要素が重要となってきます。
一般的に、立地が良いほど利回り（収益）が少なるく傾向があるため、借入金額が大きいとローン返済やランニングコストの支払いに影響がうまれる可能性に配慮が必要です。
また、どんなに立地が良くても100％の入居を維持できるかどうかは別です。
立地にこだわらなければ高い利回りの物件を購入も可能となりますが、その場合には、立地面でのマイナス要素を補う付加価値がなければ、入居者を確保するのは難しくなるでしょう。しかしリフォームや改装などに高いコストをかけ、魅力的なマンションに仕上げても、改装費用を家賃価格に反映できる訳でもなく収益性が悪くなるだけですので、安易なリフォームはおすすめできません。
区分所有で複数のマンションを保有しているのであれば別ですが、1部屋での投資であれば「入居済」か「空室」かのどちらかです。入居者が退去した時点で空室となり収入は0になってしまいます。これが区分所有の最大の弱点なのです。
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入居率に余裕を持つことができる1棟所有
区分所有の入居率は「有」か「無」の選択しかありません。
しかし10部屋ある1棟所有マンションであれば、2部屋空いたとしても入居率80％がキープできます。もし入居者ターゲットが大学生で卒業と共に半数が一度に退去したとしても5割の家賃が確保できるため、余裕はないものの「有」「無」しかない状態と比べればマシです。
半分以上が空室となり、入居者が決まらないような悪条件の物件は、そもそも購入対象とするべきではありません。そのため空室50％状態が継続し続け、収支を圧迫するようなことはそもそもあり得ないと考えるべきです。
また退去後の清掃や改装・リフォームや、入居者の広告募集や賃貸管理業者に支払う礼金などの支出があったとしても、全体収益を主体としたコスト比率は、区分所有と比較し影響は少ないのが1棟所有の特徴です。
1棟所有マンションであれば、建物・土地全体を担保とすることができるため、金融機関からの融資が受けやすくなります。1棟所有でのローン借入と区分所有を比較し、区分所有が不利となる理由には、1棟所有と比べ、区分所有の土地は「敷地権」での所有であるため、土地に対する担保価値が小さいためです。
1棟所有マンションによる成功実績が既にある場合にもローン借入れが優位となります。マンションの経営実績、ローン返済を終えた物件があるなら、新しいマンション購入のための融資が受けやすくなるというメリットがあるのです。
1棟所有だからできる柔軟な管理体制
区分所有マンションであれば、専有部分に対してのみオーナーによって維持・管理の義務が発生し、共有部分に関しては管理組合が維持管理の業務を請け負います。
しかし1棟所有マンションであれば、マンション1棟を一定のターゲットに向け管理を行う事ができます。
例えば
女性専用マンションにするなら「防犯対策の向上」が必須になります。
ペット可能物件にするなら「防音・消臭に対する気遣い」「足洗い場」「汚物処理場」等の配慮が必要です。
近隣の工場勤務の住民をターゲットにする際には、工場相手に一括契約による値引き交渉なども有効です。
このように、ターゲットを定めた有効的な対策は1棟マンションだからこそ出来る工夫といえます。
またこれらのターゲットを定めた工事も、住民同士の話し合いを必要とせず、オーナーの独断で行うことができます。
まとめ
1棟所有マンションの経営は、自由度が高いものの、業務内容は多岐に渡り自分で管理をしようとすると大きな負担を負います。
それらの負担を減らすためにも信頼できる賃貸管理業者をパートナーにする必要があるのです。
理想的な企業は、賃貸経営用マンションの購入相談から、運用戦略・管理業務までマンション計絵の全てにおいて配慮し行動してくれます。
優れたパートナー探しは、マンション経営以上に難しく、慎重に企業方針や担当者の人柄を見極める必要があるのです。
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