賃貸マンション経営において「立地」「建物」「設備」「管理」などから安定した入居率を得られる物件を選ぶことの他に「家賃相場」が重要となります。賃貸マンションにおける収益性は、一般的に利回り（年間家賃総額÷物件購入に掛かった費用）で表されます。
家賃相場が高ければ、物件購入価格が高くても十分な収益を得ます。
物件価格が低くても、家賃相場が低ければ収益は大きくなりません。
家賃相場は、マンションの収益性を知る際に重要となるポイントといえるのです。また、利回りを算出する際の家賃相場は、時に「希望的家賃価格」で計算されていることもあるため、自分で対象地域の賃料相場を把握する事が必要となります。
賃貸マンションの収益性は賃料設定で決まる
賃貸マンション経営における収入は、賃料設定により決定します。
同じような地域にある同間取りの賃貸マンションの家賃「8万円」「9万円」であれば年間に12万円分の差が生まれます。家賃1ヵ月分以上の収益差が生まれます。家賃が高ければ収入が増えますが、入居率に影響が出るため容易に高くできるものではありません。
入居者がいない月々15万円設定と、入居者のいる8万円では当然入居者がいる方が良いに決まっているからです。だからと言って低すぎる家賃では、月々の支出分の費用が足りなくなってしまいます。
賃貸マンション経営の成功には、経費を引いた後の家賃残高が家賃の60％を超えている必要性があるのです。
毎月の収支において最も負担となる支出は、借入れ返済金です。
賃貸用マンションを借入れせずに購入するという人は殆どおらず、新築の投資用マンションであれば、金融機関との提携の基に全額借入れを行う事ができるプランが準備されているほどです。このように賃貸経営は借金が前提にある資産運用なのです。
金融機関からの借入れの返済は、毎月元金に利息を加えた金額で返済が行われます。この返済金額に管理費用・修繕積立金・税金などを加えた金額が、現金収支の支出になります。
これら経費が家賃の40％を超えるようなら
・節約できる経費を探し出し交渉する
・金融機関の返済金額を減らす（返済期間の延長・借入れ金額の減少）
このほかに、家賃設定を高くするという方法がありますが「立地」「建物」「設備」の状態・条件から出した相場を大きく超えない事が大前提となります。
経費は家賃の40％を満たす事が出来ない投資用物件であれば、物件購入は一度控えた方が良いでしょう。
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入居希望者の入居の決め手は「家賃設定」
家賃設定を高くすれば、帳面上の収益は上がるものの実際には、周辺相場を無視した家賃設定は入居者が敬遠します。
賃貸物件を探している人にとって、家賃は最も重点をおくポイントです。賃貸物件検索サイトにおいても家賃は地域と共に重要な条件として、最初の方に項目が設定されています。
地域・間取りを設定しピックアップした中で、家賃設定の高い物件があれば興味本位で一度はページを覗くことでしょう。しかし実際に居住用マンションと選ばれる事は少ないです。
マンションの入居を考える場合「地域」「価格」条件から割り出された物件から選ぶことが殆どです。しかし「地域」「価格」が一致していても、間取り、設備の見栄えが悪ければ、検討もされません。そのような悪条件がある場合には価格による価値補正が必要となります。
このような賃料相場と家賃価格にズレがある場合には、入居者が決定せず家賃収入を得る事が出来なくなってしまうのです。
入居者を急ぐ余りに家賃相場を安くし過ぎた場合にも問題が生じます。
「何か見えない瑕疵があるのでは？」
「事故物件なのでは？」
と避けられてしまう場合もあるのです。このように賃料設定は、入居者しいては家賃収入に大きな影響を与えるため、適切な価格設定が重要となるのです。
家賃相場の調べ方
家賃相場を知るためには地域を絞って把握する事が多いです。以前では不動産広告や賃貸情報誌が情報源でしたが、近年ではWebでの情報収集が主流となっています。
家賃相場を調べるサイトもさまざまです。
このほかにも地域密着型のWebサイトも数多く存在しています。
これらの賃貸サイトを利用し「地域」「間取り」「構造」「周辺環境」「築年数」「設備」などから似たような条件の物件を探し出し、家賃相場を把握します。全てが同じという物件はなかなかないため、実際に価格を設定する際には、不動産業者に相談するのが良いでしょう。
相談程度ならどんな賃貸管理業者でも良い等と適当に相談相手を決めるのは禁物です。賃貸管理を任せても大丈夫な業者を「相談」という目的を持って探す事が大切なのです。
賃貸管理業者を選ぶ際のポイントは、地元に密着しつつも賃貸情報をネットで配信しており、賃貸管理経験・管理戸数の多い事です。また、話をしていて「安心感がある」「話をよく聞いてくれたうえで助言をくれる」等、企業だけでなく対応する人にも重点を置く必要があります。あなたが不動産業者の担当者に感じる好意は、入居先を探す入居者にとっても大きな影響力を与えるためです。
印象の良い不動産業者に依頼することで、相場よりやや高い家賃設定であっても上手く入居者を決めてくれます。正しい相場の割り出し、頼りになる賃貸管理業者が「お得な家賃相場」と「高い入居率」のための重要なポイントとなります。
まとめ
賃貸マンション経営を成功させるためには、世帯数が減少し始めた際の用心として入居者を確実に獲得するための戦略を立てておくことが大切です。
その一つとして物件地域の家賃相場の把握、適切な賃料設定と、それらの情報を提供してくれる信頼できるパートナーが大切なのです。
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