賃貸マンション経営を成功させるパートナーの存在とは?

公開日: : | マンション投資 |

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賃貸マンション経営において、マンション選びと共に重要なのは、パートナーとなる管理業者の選び方です。特に1棟所有経営であれば、管理する範囲も広くなるため、区分所有マンションと比べ管理業者から受ける影響が大きくなります。

そのためマンションの1棟所有の投資に関する豊富な知識や経験を持った不動産業者をパートナーにする事が重要なのです。

 

物件購入に必要な高い情報収集能力と行動力を持つ不動産業者

賃貸マンション経営の成功には先を見据えた正確な情報が必要です。

マンションの1棟所有は多くの資金が必要となるため、区分所有マンションに比べて売りに出されているマンションは多くはありません。また、マンションの1棟所有は立地により大きな利益・損失に繋がるため、所有している売主が少ないためです。

区分所有マンションの維持管理は、区分所有マンション所有者達により作られた管理委員会により維持管理が行われます。しかし、1棟所有であれば、マンションの状態の良し悪しは、マンションのオーナーや賃貸管理業者に左右されるため品質は一定とは言い切れません。

このように1棟マンションを購入しようとした場合には、数少ない販売物件の中から、状態・条件の良いマンションを探す必要があるためとても難しいです。

そのためWebで確認できる売却情報だけでなく、業者同士の横の繋がりや、表面化していない「売却してもよい」と考えるオーナー情報を持っていることが最低限必要な能力です。それ以上に、マンション経営に強い影響力を与える不動産業者は、購入希望者の要望や条件に応じて、マンションオーナーに売却交渉を積極的に行ってくれるのです。

このほかにも先を見通した地域の再開発など、将来性を考慮し価値が上昇しそうな物件を安く購入できる制度の高いエリア情報を持っている事も重要です。

 

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社会情勢から分析するマーケティング能力の高さ

情報力の高さは重要ですが、それを分析する能力が無ければ効果的な活用はできません。

近年の成功例でいうなら「アベノミクス」「オリンピック」による不動産景気を事前に察知し投資家達に投資を促した業者です。直近の社会情勢だけでなく中長期までに渡る不動産市場の動きを見通す分析力が必要です。

賃貸マンション経営の成功には、現在から将来までの「周辺環境の把握」「対象マンションの調査」「物件の収益性」を分析する必要があります。周辺環境は大きく入居率に影響しますが、それだけではありません。開発などの変化を事前に把握することで、マンションの入居率の変動を事前に察知し、資産の損失を防ぐことができるのです。

対象マンションの調査は「立地」「建物」「設備」「築年数」「清掃、植栽の管理」により将来かかる修繕費を予測する事ができます。これに「入居者の質」を加えます。入居者の質は入居率に大きく影響するため重要です。

これらの周辺環境やマンションの調査によって得た情報を更に分析することで、はじめて物件の収益性(実質利回り)を割り出す事ができるのです。

しかし市場分析を行うことなく、高い利回り(表面利回り)のみを提示する業者が多くいるのが現実ですので、業務委託を行う不動産業者の選択には注意が必要となります。

表面利回りは、希望的な家賃収入額が基にされており、空室が配慮されていません。それだけでも十分な収益表現と言えないに関わらず、初期投資、ランニングコスト(経費)などを一切語らず売りに出されています。そのため結果的に、家賃収入を超える支出(ローン返済+経費)となる、マンション経営を圧迫させてしまうのです。

賃貸マンション経営において重要となるのは安定した継続収入です。中長期的な視点を持ってマーケティングを行う必要があります。売買を成立させるために誤魔化すのではなく、正しい情報を提示した上で対策・改善を提案してくれる不動産業者であるなら信頼できるパートナーといえるでしょう。

 

将来を見据えた戦略性の高い提案を行う不動産業者

賃貸マンション経営において、戦略がなければ資産運用とはいえずギャンブルと変わりありません。「1棟所有」と「区分所有」では、必要となる戦略性が違っています。また1棟所有であれば、オーナーや賃貸管理業者の影響が大きいため、戦略の有無が収益性を左右するのです。

戦略のために必要となるのは、経営戦略図です。

マンションの周辺環境からターゲット層をしぼり、顧客のニーズ・資金力を配慮して戦略を立て運用収益を最大化できる事がポイントとなります。

 

まとめ

自社の利益や都合を追求するあまりに、顧客を蔑ろにする不動産業者がいるのは残念ですが事実です。マンションが持つ欠点など後々の収益に大きな影響を与える情報を提供しないというのが、最も多いでしょう。

業者が「ウソをついたのではなく、言わなかっただけ」「聞かれなかったから」などと、不動産業者としての知識や情報を利用し、上手くグレーゾーンに仕立て上げて来るのです。

しかし誠実な不動産業者であれば、メリットだけでなくデメリットも提示した上で、総合した利益を提示してきます。また、デメリットに対しても対策などを講じるなどのサポートまで忘れません。

人口減少の煽りをうけて、賃貸物件は所有していれば利益を得られるという時代ではなくなりました。今後不動産投資を行う中で、確実な利益を得るためには優秀なパートナーの存在が必要不可欠なのです。

 

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