賃貸マンションの経営戦略に不可欠な人口動態とは?

公開日: : | マンション投資 |

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賃貸マンション経営を行う際に、知っておきたい知識にある「人口動態・静態」をご存知でしょうか?年間の出生、死亡、流入、流出、婚姻、離婚などの人口変動に関する統計を人口動態統計と呼びます。

また、特定の時点での人口分布・構成を示す統計を静態統計といい、動態統計と2つで細かな人口統計の柱とされています。これらを分析することで、不動産市場の流動性を予測し高い入居率を維持できるマンションを購入することができるのです。

 

人口動態と賃貸マンション経営の関係性

不動産の入居者をキープするためには「家賃価格」「需要」「供給」が重要です。人口動態による人口の動きは、マンションの需要の動きに連動しているためです。

入居したいと考える人が増えることで、高い家賃であっても満室となり、マンションの商品価値が上昇します。反面、人気の立地だからとマンションが乱立し供給が増えれば、入居希望者とマンションの部屋数のバランスが崩壊、戸数に比べ少ない入居希望者を取り合い、家賃価格が値下がりを起こしてしまうのです。

この需要と供給を人口動態に当てはめると

都市部に企業が集まり人口流入が増える事で、マンションの需要が高まります。

反面都市部へと人口が流出する地方では、マンションを必要とする人達が減少し、需要が減少し供給過多の状態になるのです。

このように人口動態の動きを知る事でマンション購入時に「需要の多い地域」「供給が少ない地域」を狙うことで、入居率・家賃の減少を避ける事ができるのです。

 

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人口動態の調べ方

人口動態は、5年ごとに総務省から行われる国勢調査と、住民票を基に作成される住民基本台帳を利用し総務省によりまとめられた資料です。人口動態を基に毎月の人口流動を算出したものが人口動態と言います。

人口動態から日本の人口流動を知り、マンション需要を予測することができるのです。

 

人口動態から見るマンションの需要

人口動態に予測される人口減少・少子高齢化の状況から、空家・空室が心配されています。

15歳未満の将来を担う年少人口の減少

5~64歳の労働力を担う世代の減少

65歳以上の年齢層の増加

これらの進み続ける傾向は、今後の住宅需要に大きな影響を与えるとされています。

しかし実際には、かつてない外国人住民の増加率見せ、高齢者と子世帯の同居による世帯数の減少には至っていません。

また65歳以上であっても健康な人が多く、これに目をつけた投資家達により、自立した高齢者専用住宅が増加しています。高齢者専用住宅と連動する企業や病院なども増えることで、少子高齢化社会ならではのマンション形態が生まれ始めていると言えるのです。

 

また、全国の移動状況(日本人)を調査した住民基本台帳人口移動報告も投資の先を見通すためには重要な知識となります。

全国的な人口減少が取り上げられているものの、東京、埼玉、千葉、神奈川、愛知、滋賀、福岡、沖縄では、人口増加傾向にあります。

しかし、市町村別で人口増加上位を見た場合、東京都特別区部、大阪府大阪市、福岡県福岡市、北海道札幌市、神奈川県川崎市が上がります。日本全域では人口が減っているのですから、上昇している反動として、それを囲む周辺地域では激しい人口流出が予測できます。

特に大阪市では、東日本大震災を機会にマンション資材の価格高騰を受け、大阪郊外のマンション価格も価格上昇することで魅力が激減。反面、大阪市内におけるタワーマンションの乱立により、少し無理をすれば多くの人が市内に住めるようになったのです。

このように人気の立地情報を得ることは、賃貸マンション経営において高い空室回避に繋がるのです。都道府県別の人口統計は「総務省」 市町村における人口統計は「市役所・区役所」のWebから調べる事ができます。

 

世帯情報から見る今後注目のマンション形式

賃貸マンション経営に深くかかわる情報には世帯数があります。

平成27年時国内の総世帯数は、およそ5,333万世帯 夫婦のみ世帯、シングル世帯が増加しています。また大きく特徴が表れているのは、高齢者の増加がみられる中、両親世帯との同居減少と、単独世帯の増加です。このことからシングル親世帯の生活支援を組み込んだ物件や、1人暮らしの高齢者を対象とした物件の需要の高まりが予測できます。

 

まとめ

賃貸マンション経営の成功には、現在の人口動態だけでなく将来的な変化を予測することも重要です。日本の総人口は長期間に渡り全体的に減少を続け、2040年には全ての都道府県が2010年以下の人口を下回ると結論づけています。

しかし、首都圏や三大都市圏への人口集中は高まり続け、景気回復が順調に進めば不動産需要は今後も増え続けると考えられています。

一方、大きな人口流出が見られる地域であっても、生活者の実態を捕らえる事で新しいニーズに開拓が期待できます。これらの先を見据えた経営活動は、確実な利益を得るために不可欠といるでしょう。

 

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