賃貸マンション経営の敵「家賃滞納」への予防と対策

公開日: : | マンション投資 |

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マンション経営を行うオーナー全ての人が悩む内容に「空室」「家賃滞納」があります。

家賃回収は、賃貸管理会社に任せる事も多いため、これら両方を語る事は少なく、一般的には空室問題にのみ重点が置かれるのが殆どです。

しかし、賃貸管理業者の業務内容には家賃の回収業務はあるものの、家賃回収に対して保証をしている訳ではないのです。

 

賃貸管理業者の行う家賃回収業務

1~2ヵ月の滞納であれば、敷金での補填も視野にいれ特に焦る事はせず、書面や電話での催促を中心に行います。

しかし入居者に接触できない場合には、問題が大きくなり、滞納も3ヵ月目になると集金業務も深刻となります。正常な支払い交渉を行えれば良いのですが、長期の滞納は家賃の回収、保証人への報告、明渡し・退去請求のタイミングも出て来るため、対処が難しくなります。

このように、賃貸管理業者に任せているからといって100%家賃回収が行える訳ではありません。借家法において、オーナーは入居者に対して弱い立場なため、強い対応がマイナスに働く場合もあるため注意が必要となります。

 

賃貸管理業者の家賃回収業務内容

賃貸管理業者における滞納率が10%を超えている状況では、管理業務が円滑に行われているとは言えません。

しかしマンション経営の実態では、入居者の30%が家賃滞納常習者という物件も存在しています。これは入居率とは別に考えられ、マンション売買時に語られる事がないため注意が必要です。

もし30%の滞納があるなら、1棟マンション20戸のうち入居率9割で18戸埋っていれば、5~6件が家賃滞納を行っている事になります。

こうなってしまっては「月々のローン返済が不安だ」というだけでなく、実際に他から返済費用を準備してこなければいけません。

これは入居者にも当然問題はありますが、賃貸管理会社の問題といえるでしょう。

家賃回収業務において、賃貸管理業者に求めるのは「コミュニケーション能力」と「コミュニケーションへの意欲」です。入居者に接触できないといっても、入居者が部屋に戻ってこないということはないはずです。入居者の勤務先から帰宅時間を予測し、確実な交渉を行う意欲が大切なのです。

また、入居者のタイプから「怖い男性」「美人な女性」「感情的」「理論的」どんな人が回収や、家賃入金を得るためのカウンセリングに向いてくるのか?も家賃の回収率に大きな影響を与えます。

しかし、これらの回収努力も重要ですが、その前に重点を置くべきポイントが家賃滞納を防ぐことにあります。

 

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家賃滞納防止ポイント1 徹底した入居者審査

入居者募集時に行える家賃滞納防止策が入居者審査です。

入居者審査の内容に「一定の基準」を設けることで、滞納リスクの高い人を事前に排除することができるのです。

入居者審査の基準

・家賃滞納が行われないよう安定した収入がある

・収入に見合わない物件への入居を考えていない(収入の3割程度)

・保証人がシッカリしている

・無職であっても預貯金が家賃の2年以上ある

高齢者や生活保護者の方は、社会的には経済的弱者と言われています。しかし、自分自身に収入に余裕がないことや、年金や生活保護費などの安定した収入もあるため堅実な相手となります。

また、生活保護者を対象に住宅扶助の代理納付制度というものがあります。この認定を受けることで、自治体が家賃を代理で支払ってくれます。金額は自治体によってさまざまで、家賃と代理納付制度の金額差がある場合には、その分だけ入居者が負担します。

実際には経済的弱者とされる人達よりも「支払い意識」の有無が家賃滞納に大きな影響を与えるのが難しいところです。しかし、安定した収入があることは判っているのですから、賃貸管理業者さえシッカリしているのなら問題といえます。

 

家賃滞納防止ポイント2 責任ある連帯保証人

家賃滞納の一番の防止方法としてされているのが、連帯保証人の存在です。家賃滞納時に入居者の代理として確実に家賃を支払ってくれる人を確保することで安心できます。

しかし連帯保証人の存在は、家賃が滞納されるたびに連絡を行うのではなく、最終的な手段として利用することが殆どです。

実際に連帯保証人から家賃回収を行おうとしたい際には、トラブルとなることも多いです。そのため出来るなら不安のある入居者だけでも良いので、更新時には連帯保証人の意思確認を管理会社に頼んでおくと良いでしょう。

 

家賃滞納防止ポイント3 万が一の保険、家賃保証会社

近年では連帯保証人を確保するよりも、家賃保証会社を利用する人が多いです。入居審査時に保証会社が保証に対しOKすることで、入居者は手数用の負担と共に保証人を得る事になります。

家賃保証会社は、家賃滞納時に肩代わりを保証しているためオーナーとして安心して部屋を貸すことができます。

 

家賃滞納防止ポイント4 管理会社が行う立て替え払い

賃貸管理会社には、家賃回収保証を行うものがあります。この制度は、入居者からの家賃入金がない場合であっても、管理会社が代理で支払ってくれる制度です。

これを利用することで、ローン返済の心配からも解放されます。

最近では、このような制度を持つ賃貸管理会社も多いので、賃貸管理契約を行う前に是非確認してみてください。賃貸管理会社が立て替えする金額に上限が定められているのが一般的ですが、家賃回収への自信をオーナーの方々に売り出しているため信用できます。

 

まとめ

家賃滞納を行う側の滞納理由がどのようなものかは、一人一人聞いてみないことには判りません。しかし、賃貸管理業者さえしっかりと選べば、家賃滞納のリスクは大きく減らす事ができるのです。お勧めは、審査をシッカリと行い、連帯保証人(or家賃保証会社)を取り入れつつも管理会社の立て替え保証がついている状態です。

管理会社を選ぶ際に、管理委託契約書をしっかりと確認するだけでなく、疑問に思う点を質問し納得いくまで確認することが余裕のある賃貸管理経

 

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