投資用マンションを購入するときに最も重要視されるのは、高利回りです。
投資用物件として宣伝広告される場合には「利回り＝年間収益÷物件価格×100」で算出されます。
この利回りが高いほど利益率が高いとされるため、利回りのみを追求し失敗する投資家初心者が後を絶ちません。
利益率は高いが、古すぎて入居者が決まらず利益を得る事が出来なければ、大きな損失となります。
それを防ぐために「入居したい！」と思わせるためのアピールが重要なのです。
■賃貸経営を行う際に注意事項
・築年数と共に入居率や家賃価格が下がる
・築年数と共に管理費・修繕積立金が増える
・設備修繕・交換が必要となる
・マンション全体で、大規模修繕が計画されている
入居者に快適な生活を提供するためには、居住部分のリフォーム・リノベーションを行いキレイにすることがセオリーとされています。
しかしソレでは、入居者が入るまでの費用が掛かり過ぎ、利回りが低くなってしまいます。
そのため、リフォーム・リノベーションは最終手段とし、アピール方法の変更から手掛けてみると良いでしょう。
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■立地や周辺環境からのアピール
余りにも古いマンションでライフスタイルにも影響を与えるような物件の場合、リフォームを行うには大きな金額がかかります。
また、専有部分のリフォームを行っても外観は古いままのため魅力に欠ける事が多いです。
そのような場合には「マンションの価値は建物よりも立地面が大きい」ことを利用します。
・駅、バス停に近い
・ショッピングモールが近い
・商店街すぐ側
・環境の良い公園がある
・歴史的に由緒正しい
・大学すぐ側
・コインランドリー側
・コンビニが近い
このように生活する際の利便性をピックアップしアピールしていきます。
これらの地域性のアピールポイントは、ターゲットを定める事でよりアピールがしやすくなります。
特に大学などが近ければ、限られた期間の入居となるため建物が多少古くても条件が良ければ入居者が集まります。
また、工業団地があるなら、そこに勤務する単身者にターゲットを絞るのです。
このように単身者であれば、家では料理・洗濯はしない冷蔵庫には飲料品のみ等という予測が行われます。
その予測から、効果的なアピール方法が選択されるのです。
歴史情緒がある街並み・図書館・公園などがあるなら、景観の良さをアピールすると良いでしょう。
そのような場所でコダワリのある生活をしたいと言う人が、現れるはずです。
このようにターゲットを絞り、その人達が魅力に感じるだろうアピールをすることが大切なのです。
■ピンポイントで豪華主義の徹底を
実際に日常生活を送る入居者にとって、建物も設備も新しいほど魅力的です。
しかし立地・間取りなどの関係上、限られた家賃の中で居住先を決めるのが一般的です。
その限られた予算の中で、コダワリのポイントを持つマンションがあったらどうでしょう？
築30年を超えるマンションには、現代では使い難い2間続きの部屋も多いです。
それをどのようにリフォームするかが、マンションの魅力を作り上げるのです。
・バストイレを別にするだけでなく、洗面所スペースを作る
・お風呂の充実（バスルームのバスタブを大きくする）
・キッチンスペースを広く、カウンターも設置
・広いワンフロア
・広い収納スペース
改装ポイントを定め充実させることで、改装費用が通常よりかかることもあります。
しかし周辺にない思い切った計画を行うことで、他との差別化が出来るため家賃Upが可能となるのです。
アレもコレもと改装を行えば、当然入居者も決まります。
しかし賃貸経営において重要なのは、利益を出す事です。
予算の範囲内で、どのような改装を行えば入居者の注目を集めるかが重要なのです。
■自由度高いDIY型賃貸契約
一般の賃貸契約はオーナー主体でおこなわれます。
しかしDIY型の場合は借主が主体となり部屋を管理します。
貸主は、マンションを貸し出す際に、部屋の掃除や修繕などをおこなわず貸し出します。
借主は、入居の際に自分好みに部屋の改装・設備交換を行うのです。
一般の賃貸の場合は、原状回復ルールがあるため、釘1本打ち込む事もできません。
床・壁・天井のクロス、収納用の棚の設置などと自由度高い改装を行えるのがDIY型賃貸の魅力なのです。
■まとめ
古く人気の無い中古マンションに入居者を呼び込むためには、汎用性の高さよりもこだわりを持つことが大切です。
こだわりを持つ少数派を狙い、ターゲットを定めたアピールを行う事で他との差別化を行います。
新築に近ければ近いほど入居率が高いのが一般的です。
しかし立地、バス、キッチン、収納など、優先度を定めたコダワリを持つ人に上手くアピールすることで、どんな物件も確実に入居率を高める事ができるのです。
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