投資用分譲マンションで、民泊は利用できるのか?

公開日: : | マンション投資 |

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海外からの観光客増加に伴いAirbnb(エアビーアンドビー)と呼ばれるサービスが盛んとなっています。

Airbnbとは世界最大手の空き部屋仲介サービス業を行うAirbnbにより導入されたマッチングサイトです。

世界各国の人が、自宅や宿泊施設を貸主として提供し、宿泊希望者とのマッチングを行うシステムです。

宿泊希望者はゲストと呼ばれ「行き先」「宿泊期間」「部屋タイプ」から宿泊施設を検索できます。

日本では「民泊」と呼ばれています。

2020年のオリンピックを前に、政府は東京・大阪を中心に「民泊」の規制緩和を始めました。

これによりAirbnb本社は、日本のAirbnbによる経済効果は年間2000億円を超えると発表したのです。

空き室の多い収益物件オーナーにとって大きなチャンスと言えます。

 

■賃貸物件の転貸(また貸し)は禁止

民泊について注意が必要となるのは、賃貸借契約により借りた「賃貸物件の第三者貸出は禁止」ということです。

賃貸借契約において民泊としての利用は、無断転貸にあたるため賃貸借契約の解除事項に当たる事が殆どです。

 

■分譲マンションにおける民泊の可能性

分譲マンションは、第三者への無料宿泊を禁止していません。

継続的な宿泊としての有料貸出は旅館業法に違反する可能性は指摘されるものの、オリンピックを目指した宿泊先不足の問題を前に積極的な取り締まりを行う様子はありません。

必要に迫られた現状、国家戦略特別区域を定めることで旅館業法の適用除外、規制緩和へと進んでいます。

民泊を賃貸物件と比較した場合270%と高い収益性を見込むことができます。

そのため、民泊専用として物件の取得を行う人も少なくはありません。

 

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■分譲マンションの民泊の問題点

分譲マンションの殆どは居住用を目的として売買が行われています。

見ず知らずの人が、短期間で入れ替わることで不安を感じる住人も多いのです。

民泊の利用者の多くが外国人であり文化の違いからトラブルも多く発生しています。

 

・ゲストの旅行客が大騒ぎ

・共用部分へのゴミ放置

・エントランスでの荷物整理

・性的暴行

・ゲストルームの長期利用による転貸

 

竣工当時は民泊として利用される予定はなく、宿泊施設としての防音・セキュリティが十分とはいえません。

分譲マンションを利用した民泊経営を行う人には、外国籍の人も多く感覚の違いがクレームの原因となる場合も多いです。

しかし、クレームが入ったとしても魅力的な利回りがあるため、民泊を辞める事は殆どありません。

そのためマンションの雰囲気は悪化し、通常の賃貸マンションとして入居率の低下問題となっています。

こうした事態の対処として管理規約に「民泊による外部貸出の禁止」を定めるマンションも現れたのです。

規約での禁止を行っても、大きな効力を得る事が出来ていないのが実情です。

マンション全体での統一指針

・予測されるセキュリティ・治安・秩序への対応を始めとする対策。

・住民の価値の共通による指針の設定

・コンセプトマンションとしてアピール

ホストによる指導・サポート

・ホストによるゴミ分別の徹底

・ハウスルールの記載(騒音・共用部分の使用法)

・防犯対策

・ゲストの選択

民泊の歴史は浅く、リスク対策も十分に進められていないのが実情です。

現状民泊への対応は未成熟な分野と言えます。

だからこそルールを徹底し、万全のサポートにより大きな利益を生み出す事ができるのです。

 

■民泊の規制と緩和

日本を訪れる外国人観光客の急増は、特に東京・大阪の大首都圏を中心に増加しています。

ホテル・旅館などの宿泊者の増加は「ビジネスホテルの価格上昇」「宿泊施設の不足の問題」となっています。

それらの状況に後押しされ、Airbnbによる民泊サービスの需要が増加し続けているのです。

増え続けるインバウンド需要、オリンピックに向け10兆円を超える経済効果が期待されています。

そのため、旅館業法による規制への調整は難しく、オリンピック開催に向け緩和の方向に進むしかないと考えられているのです。

 

■まとめ

民泊の問題は、住民感情を配慮した早期対策が重要です。

今後増加し続けるだろう外国人旅行者と宿泊施設問題、それに加え大きな利益となる民泊は、賃貸経営を行うものにとって大きなビジネスチャンスなのです。

そのため少々のクレームや管理組合の規制では、制御できないだけでなく、

既に民泊の利用を促す事で管理費収入を図るマンションも増えているのが事実なのです。

また、民泊経営には近隣の居住者の不安解消のための心遣いも必要です

ホスト自身が、コミュニケーションを行い周囲に安心してもらえる信頼関係を築いておくことが重要となります。

 

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