投資用物件としてのワンルームマンション人気が高まると不動産流通量の増加と比例し、詐欺や情報の隠匿を行う業者も増えています。
首都圏での土地高騰に伴い儲けるチャンスと、不動産投資に意欲的になったといっても、知識まで増える訳ではありません。
それを利用し誤った「知識・情報・時間」を「正しい」「儲かる」と告げ、不動産売却を行うのです。
詐欺の手段
・上手い儲け話、大胆な嘘
・重要な説明や欠点を隠す
・強引、脅迫、勢いがある
国民生活センターへの不動産詐欺の相談では「強引・脅迫」などの相談が80％を超えている状態です。
これらの詐欺の問題は「詐欺かな？」と悩む前に、売買契約まで完了しているところです。
■こんな不動産物件は購入するな！
不動産投資では、詐欺と規定されていなくとも、大きな損害を生み出す状況が多く存在します。
そこで最も問題なのは意図的な「情報の隠ぺい」なのです。
「20～30％の高利回りは空き室が配慮されていない」
相場の安い地方であれば、稀にこのような破格な高利回り物件も存在します。
しかしこのような高利回りは「入居率」が配慮されていないことが殆どです。
例え築年数が古く2割の入居率であったとしても広告上の高利回りは決して間違いではありません。
「首都圏では、利回り5～10％でも注意が必要」
不動産流通の多い首都圏の場合、利回りは5～10％程度です。
しかしこの利回りは、諸経費などを引く前の表面利回りである事が多く、実際の収支とは大きくかけ離れているのです。
「管理費・修繕積立金の存在が隠される」
管理費・修繕積立金が年月と共に「金額Upする」ことの説明が行われない場合も多いです。
「家賃保証有」
家賃保証有とあっても、実際にはその保証額がかなり低く設定されています。
家賃相場が70,000円であれば50,000程度が保証されるなどです。
その場合、月々の諸経費で収益の殆どが消費されるだけでなく、ローン返済用資金を別途準備する必要が生まれるのです。
これにより家賃保証に合意しないと言う人も少なくありません。
例え合意した場合であっても、定期的な値下げ要求が毎回行われ、将来的にローン返済に困るなどの状況も考えられるのです。。
「利益の無い劣悪物件しか紹介されない」
宣伝広告では魅力的な物件が紹介されるものの実際には「既に契約済です」と告げられ劣悪な物件を紹介される。
このような収益マンションの紹介は、日常的に行われています。
例え「詐欺」と訴えても、知っていて当然の知識とされ、顧客側の用心不足と判断され、不動産業者を訴える事ができないのが現状です。
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■悪質な不動産詐欺商法
露骨な詐欺や犯罪であるなら、避ける事もできるのですが実際にはグレーゾーン或いは、投資家に損失を与えても、手段そのものは問題ないものが殆どです。
・例えるなら「満室」で売却したマンションの入居者が見せかけだった
・大学専用マンションの退去時期に殆ど退去予定となっている
・内覧した部屋だけがキレイにリフォームされている状態
このほかに、近年では明らかに詐欺となる方法もとられています。
「デート商法」
女性をターゲットにしたデート商法です。
婚活サイトで知り合った男性から、投資用マンションの提案が行われます。
提案のタイミングは、十分に仲良くなり結婚を視野にいれた状態で行われます。
「結婚後の節税になる」
「二人の将来のために」
ターゲットとなるのは、ローン審査の通りやすい「大手企業勤務で十分な貯蓄を持つ女性」「安定した公務員・医療従事者」などです。
「海外不動産詐欺」
現地確認の難しい海外物件を材料に行われる詐欺です。
二束三文の価格のつかないような土地に投資を行わせます。
言葉の壁があり、現地確認が行えない事が被害の増加を促しています。
■まとめ
詐欺業者を見極めるポイントは「宅地建物取引業者の登録番号」です。
この登録免許は店内の見える場所に掲示することが定められています。
そのため免許の類が無い場合には、悪徳業者の可能性を疑ってみて下さい。
また事務所へ来訪しない場合には、名刺上の住所や電話番号が実際に実在しているかを確認しましょう。
もし詐欺被害にあったなら国土交通省の「免許行政庁」或いは弁護士に相談してください。
これらの詐欺の多くは、時代に添った説得力のあるネタが常に準備されており、信ぴょう性のある内容なため十分に用心する必要があります。
詐欺に騙された人の多くが「自分が騙される訳ない」と思っていることも大きな原因といえます。
しかし、これらの詐欺や紛らわしい不動産営業は、勉強を行う事で回避できます。
賃貸経営を行うなら「信頼できる不動産業者を味方にする」「著書やセミナーで勉強する」等で知識と情報の充実を心がけてみてください。
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