投資用マンションを買うなら新築と中古どちらがお得?

公開日: : 最終更新日:2017/07/19 | マンション投資 |

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不動産投資としてワンルームマンションが人気です。

間取り以外にも人気要因として、立地、階層、間取り、面積、環境、治安があります。

それら物件条件の良し悪しは明確で、購入を行う際に重要となるのは価格との折り合いです。

価格と条件の折り合いで最も選択が難しいのは、築年数です。

新築と中古ではどちらが大きな投資対象であるかの判断はとても難しいのです。

 

■賃貸マンションとして新築と中古、どちらが優秀?

どのような投資用マンションであっても、条件によって価格が変化します。

新築と中古の価格差というものは大きく、新築物件も一度購入されてしまえば、1~2割も価格が下がってしまいます。

しかし築5年程度の中古マンションであっても、値下がりが少なく新築と変わらない場合もあります。

それは立地が良く人気のエリアであることが条件です。

立地さえ満たしてしまえば、中古であっても新築と比べ大きな値下がりは起きません。

また好立地であれば空き室のリスクは少なく、最終的に売却を目的とするなら好立地は割安でなくとも十分な利益を得ることができます。

割安による高利回りよりも、投資用物件として優良であることが重要なのです。

 

■入居者ニーズを満たすには新築・中古どちらが有利?

新築は中古に比べ入居者ニーズを満たす要素が多いです。

物件の新しさだけでなく、最新のキッチン・バス・収納・セキュリティなど、新しいほど充実しているためです。

また近年の傾向として、専有部分の広さも増加傾向にあります。

このように建築された時の需要によって、マンションの品質は変化するのです。

しかし、この新築が持ち合わせているニーズは最初の入居者のみが受けることが出来る恩恵です。

その最初の1回は、他と比較して高い競争力を持つことになりますが、次回以降は余り意味をなすことはありません。

最終的に重視するべきポイントは、新築・中古ではなく、築年数に左右されないニーズなのです。

 

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■購入後に必要な新築と中古の費用差

新築と中古の購入額は新築の方が高額ですが、購入後の費用負担は新築の方が少ないという特徴があります。

その大きな理由は修繕費用です。

どんなに立地が優れていても、建物は築年数と共に劣化します。

老朽化の影響は築10年を超えたあたりから表面化し、水道管や防水機能などの大規模な修繕が必要となってくるのです。

また修繕は老朽化により起きるものだけでなく、突発的に生じる事もあります。

中古で購入した場合、修繕用の積立を十分に準備出来ないうちに修繕が必要となる場合もあります。

新築購入であれば、購入時から計画的に修繕費用を準備することができるため、リスクは小さくて済むのです。

このような中古の修繕対策として、

同じような立地と間取りで、中古800万円・新築2,500万円の物件であった場合

中古800万円を購入、水回り・壁・床の修繕費用500万円 排管入替500万円の修繕費を見込んでおきます。

修繕が必要となってから修繕を行うのでなく、当初から修繕を行う事で家賃設定UPに繋がるのです。

マンションの場合で最も問題となるのは、改装レベルの修理には管理組合(所有者)の許可が必要となることです。

古いマンションを購入する際には、大規模修繕の有無、建替え計画の有無も十分に確認するだけでなく、近隣住民との友好関係も重要となります。

 

■将来的な売却を前提とした場合

マンション購入は、居住用のみならず収益用であっても長期所有を前提としています。

しかし、売却予定はなくとも出口戦略として売却も考えておく必要があります。

売却を考える場合、購入額が多少高くても、交通・立地・環境・などの人気エリアを選ぶことが重要です。

購入額は条件の悪い地域と違い高いですが「資産価値の下落率が小さく」「家賃相場が高い」「空き室が少ない」など、賃貸経営において有利な面が多いためです。

購入時に立地や環境を考えず割安物件を購入した場合、売却時には資産価値がほぼなくなっている場合もあります。

その結果、最終的に大きな損失となるため、売却の有無に関係なく立地の選択は重要なのです。

 

■まとめ

新築と中古どちらを購入が有利であるか?の答えは、相場が安く利回りが大きい中古が得という訳ではありません。

しかし新築マンションは売主次第では、ローン借入れが容易という利点も持ちます。

この他にもさまざまな比較ポイントで優劣が競われるため、どちらが優位であるかは決して断言できるものではありません。

立地・交通・環境に大きな影響を受け、最終的な売却価格を保持する事が重要なのです。

この条件と価格のバランスは、非常に難しいため、経験豊富な不動産業者に相談することをおすすめします。

 

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