収益用マンションを購入すれば、マンションオーナーになります。
しかしそれだけでは単に所有しているだけです。
収益を上げ、維持管理を行い、利益を循環させ利益を増やすことで初めてマンションオーナーと言えるのです。
そのためマンションオーナーは、企業経営者として分類されるのです。
■企業経営者として心構えと注意点
マンションオーナーになることで、継続的な収入を得ることになります。
これは「継続的な営業活動の結果」として考えられ、一般企業の経営者として扱われるのに十分といえるのです。
事務所や社員は存在しないものの、金融機関・仲介業者・管理業者・税理士などさまざまな人との接する機会が増えます。
そうした会話の場で向けられる視線は、「会社員」としてではなく「経営者」相手として向けられるのです。
利益を出し、保有物件が増加していけば、経営戦略を明確にしたビジネスパートナーも必要になります。
このように企業経営者となるか？
それとも賃貸マンションの所有者でとどまるか？
経営者としての心構え一つと言えるでしょう。
経営者としての対応や素質は、融資審査に影響もします。
経営者として勉強不足と認識されれば、不良物件を押し付けられ大きな損失に繋がります。
このように「経営者としての意識」は利益の生産にとってとても重要な要素の1つなのです。
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■マンションという資産所有者としての立場
収益マンションを得る殆どのオーナーは、金融機関からの融資を利用してマンションを購入します。
マンションオーナーにとって最初の仕事はローンを受けることです。
月々支払っている家賃を居住用マンション購入費に充てる場合と、収益マンションの購入では気持ちに大きな差を生み出します。
「修繕」「設備交換」「ローン返済」「税金」などは、収入が無くても居住が無くても掛かり続けるのです。
そのため大きなローン借入れは、不安や恐れとなるのです。
「借金をしてまでマンションは購入するべきなのか？」と
マンション購入は、借金は出来るものの、購入する物件さえ間違わなければ、定期的な収入を生む「資産」を持つことになります。
マンション経営によって、重要なのは「ローン借入れ」ではなく「購入マンションの選択」です。
金融機関の審査は、マンション選別にとって優秀な教師と言えます。
金融機関は、利益を生み出さないマンションに対して貸付を行わないためです。
賃貸マンションの経営に「慣れていない」「勉強不足」な人にとって、金融機関の行うローン審査は心強い味方といえるのです。
■信頼できるパートナー探し
賃貸マンションの経営は、いくつかの段階により成り立っています。
物件探し
投資案件に精通した不動産業者に依頼し、利益を得られる物件情報の提供を受けます。
投資案件専門の不動産業者が近隣にない場合には、仲介業者に依頼しつつ管理業者に相談しましょう。
数字上のみの利益だけでなく、多くの情報を持ち業務を行っている人はとても良い相談相手となってくれるはずです。
賃貸用物件としての良し悪し、必要な条件の相談は、実際に多くのマンション管理を行っている賃貸管理業者をお勧めします。
ローン契約
金融機関からマンション購入用資金の調達を行います。
金融機関は、貸し出した金銭の回収が不可能だと感じた場合には、ローン審査を通しません。
そのため、金融機関の審査は物件の良し悪しを「金融のプロ」目線で判定されていると考えて下さい。
借入れが出来ない事に不満を述べるより、金融機関を味方につける方が利益を得る事ができるのです。
売買成約
売買成約時にかかる経費も重要です。
分譲マンション購入時に注意が必要なのは、管理組合の方針と管理料・修繕費用です。
これらの費用が賃貸経営において負担になることが多いのです。
また、古い分譲マンションの際には、瑕疵担保責任の確認も重要となります。
賃貸経営の開始、物件の維持管理
入居者がいるなら、オーナー変更の通知
入居者がいないなら、設備のチェック・メンテナンス・修繕・交換などを必要とする最もトラブルが増加する時期です。
個人で入居者・設備・賃金回収などのトラブルを対処することは難易度が高く、賃貸管理業者の力を借りることをおすすめします。
■まとめ
経験も無く賃貸経営を行うことは不可能ではありません。
なぜなら物件探し、ローン契約、売買成約、賃貸経営・管理などの業務は全て専門家が存在しています。
知識も経験も無いなら相談し、力を借りれば良いのです。
大切なのは、信頼できるパートナーを見つけることです。
しかし、賃貸経営により継続的な利益を得ているなら、業務選択・判断などを信頼できる業者とはいえ、任せきってはいけません。
自ら学習を行わなければ、パートナーに見捨てられるだけでなく、不動産業者に利用されてしまうからです。
経営者となるためには日々努力を重ねる事が大切なのです。
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