賃貸マンション経営でのサブリース利用は、経営の安定に繋がるのか?

公開日: : 最終更新日:2017/07/25 | マンション投資 |

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マンションの管理方法にサブリースと言う方法があります。

空き室のリスクを回避する方法の一つとして提案されています。

■サブリースとは

サブリース会社が、マンションを一括して借り上げ、オーナーにリース料を支払う方法をいいます。

このような仕組みでマンションオーナーは、空き室が多い場合でも安定した収入を得ることができるのです。

サブリース契約の家賃保証率(リース料)は家賃総額の「70~90%」が一般的です。

サブリース会社は、借り上げたマンションを利用し賃貸経営を行います。

サブリース会社も企業である以上、利益を出す必要があります。

そのためサブリース会社の特徴として

・家賃設定は、周辺物件の家賃相場と比較して安い

・リース料の免責期間が1~6ヵ月設定される

・入居者が支払う「家賃」「管理費」「礼金」は、サブリース会社が受け取る

・入居者が支払う「敷金」は、サブリース会社で預かる

・オーナーに支払う家賃保証は、周辺相場ではなく実際に設定した(安い)家賃の70~90%が基準

 

■サブリースでオーナーが支払う費用

サブリース企業とオーナーの関係性において、一括借り上げによるリース料をオーナーが受け取るだけではありません。

契約によっては、オーナーはさまざまな費用をリース料から差し引かれます。

サブリースの委託手数料

委託費用は、満室時の10~15%程度で、通常の賃貸契約の場合5~10%であることを比べると割高です。

委託業務としては、入居者募集、賃貸契約書作成、更新手続き、家賃回収、退去立会、クレーム処理などです。

契約内容によっては必要が無い事もあります。

共用部分の維持管理費

共用部分の清掃費用、水道光熱費、設備修繕・交換費などが必要となります。

 

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■サブリースを利用する際のメリット

マンション経営においての一番のリスクは空き室です。

サブリースを利用することで、空き室の数に関係なく一定の収入が確保できるのが最大のメリットです。

副業としてマンション経営を行っている人にとって、月々の収入は下がるものの安定したローン返済は魅力的といえます。

入居者との関係の全てはサブリース会社が引き受けるため、入居者との関係が一切ないのも特徴です。

サブリース会社による一括借り上げ契約では、1部屋ごとの家賃管理・売買契約書管理は必要ありません。

そのため書類管理や収支関管理がシンプルとなり確定申告が容易となります。

 

■「家賃保証」におけるサブリースの注意点

サブリース会社の契約は、会社ごとで大きく異なります。

国土交通省で標準契約書が準備されてはいるものの、会社ごとのルールを重視しているためです。

また標準契約から外れる事で、それを取り締まる法律もありません。

不当な内容の契約であっても合意してしまえば有効となってしまうのです。

そのため契約前には、十分な確認が必要となります。

家賃保証金額

サブリース契約には注意深い確認が必要です。

・一括借り上げ契約時のリース料(家賃保証)の割合が低く、返済計画に影響が出る

・一括借り上げ更新時、周辺環境、経済状況に伴う家賃変更要求

・頻繁な修繕、リフォーム、リノベーション要求

免責期間

オーナーとサブリース会社との契約合意次第ですが、新築時にリース料の免責期間が設定されています。

免責期間とは、家賃保証が発生しない期間をいいます。

この期間はオーナーにとって無収入・収入の減額となるため、ローン返済時には注意が必要です。

また入居者の退去時においても免責期間が設けられている場合があるため注意が必要です。

 

■まとめ

不動産投資を始めるなら、サブリースの利用に関係なく「立地、機能性、デザイン性、周辺環境」などを考慮した物件を選んでください。

投資用マンションが魅力的であるなら、それだけ入居者に選ばれやすくサブリース会社の負担が減ります。

それにより、リース料や委託手数料などの契約内容に対して優位に交渉が出来るのです。

またサブリース会社は、維持管理や賃貸収益による利益を目的とする場合と、建物の建築を目的とする場合があります。

建物建築を目的とする場合には、オーナーからの条件破棄を目的とした厳しい条件とされます。

サブリースを条件としたマンション建築の場合には、建築契約の前により一層の注意が必要です。

サブリース契約を行うなら契約内容・収支状況を十分に検討し契約に挑んで下さい。

また、賃貸経営の委託サービスには、空き室保証(家賃収入の不足分を保証会社が支払ってくれるという)というものもあります。

十分に入居者が見込める魅力的な物件であるなら、サブリースを利用せずに賃貸管理契約の内容を充実させるのも一つの手段です。

 

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