サラリーマンの副業による不動産投資では、本業があるため「管理ができない」ことが最大のネックと言えます。
その管理業務の殆どは不動産業者に委託する事ができるため、大切なのは「信頼できる誠実な賃貸管理業者探し」になります。
また、信頼できるからと言って全てを任せきってはいけません。
回収した家賃のチェックだけでなく、日常的に管理確認を行う事が安定した収支に重要となります。
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■マンション経営の手順
マンション経営を始める前に必要なのは「入居者の募集」「維持管理」「家賃回収」「クレーム対応」「退去手続き」を引き受けてくれる管理業者を探す事です。
マンション購入の際に管理業者を選定し、実際に管理を委託する前提で購入相談に乗ってもらうのがベストと言えます。
委託管理手数料は家賃の5％程度が相場とされています。
業務内容もシッカリ確認した状態で契約を交わしてください。
入居者の募集
管理業者に仲介手数料の支払いを約束し、入居者を探してもらうのが一般的です。
1～3月までが賃貸入居者が盛んな時期です。3月中旬を入居時期に定め1月から募集をかけるのが最も効率的です。
この時期を逃すと、入居者を探すことはとても難しくなるため、賃貸用マンション購入時期はとても大切なポイントです。
管理業者の入居業務は「広告」「案内」「契約手続」です。
必要な費用は「仲介手数料として家賃1ヵ月分」「広告費として家賃1ヵ月分」が多いです。
管理業務も委託するからと手数料や経費の支払いを拒んでは、入居者の案内が疎かになる場合もあるため十分な報酬を提示する必要があります。
東京都心部のマンションで「交通の便が良い」「家賃が相場」「内装がキレイ」であるなら、早い段階で入居者は決定するでしょう。
家賃の督促
入居者が家賃を滞納した場合には、催促を行う必要が出てきます。
家賃の催促業務は、個人で行うには負担の多い業務です。
また契約内容次第では、家賃が支払われない・回収が行われない場合に管理業者が代わりに支払ってくれる契約もあります。
修繕・クレーム対応
賃貸管理業者は、入居中の物件で配管の水漏れ・エアコンの不備などの故障が起こった場合に対応してくれます。
しかし修理業者の派遣は行ってくれますが、経年劣化による修繕はオーナーの負担です。
また、騒音・ルール違反などの近隣住人同士の問題など、個人では対応が難しいクレームも賃貸管理業者は対応してくれます。
清掃・原状回復
退去後の清掃や原状回復のための業務を行い次の入居者の募集を促進します。
これらの費用は、経年劣化部分に関するものは基本オーナー負担です。
1棟単位の不動産投資の場合、共用スペース・ゴミ集積所などの掃除、掲示板の管理を行います。
この他にもマンションオーナーとして必要なことに、月々の管理費・修繕費の支払い、確定申告があります。
確定申告は給与と不動産所得を併せて行います。
家賃収入から「管理費」「仲介手数料」「固定資産税」「不動産所得税」「金利」「その他修繕・交換などの費用」「減価償却」を引いた状態で確定申告を行います。
毎年発生する建物の減価償却により、給料で支払った税金の還付が発生することもあるため確定申告は重要です。
■まとめ
このように多くの業務を管理業者が請け負ってくれるため、忙しいサラリーマンにも不動産投資が行えるのです。
気を付けなければいけないのは「トラブルなど起きない」と、賃貸管理業者へ支払う管理費用を節約することです。
滅多に起きないからこそ、対処を間違ってしまうと大きなトラブルに発展します。
そのため、費用はかかるものの賃貸管理業者に委託することをおすすめします。
また、管理業務は管理業者に任せる事ができますが、その業務内容をチェックすることを忘れてはいけません。
常にマンションの状態を気に掛けることで、より質の高いマンション経営が可能となるのです。
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