投資用のワンルームマンションは新築よりも中古に限る

公開日: : 最終更新日:2017/07/25 | マンション投資 |

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ワンルームマンションへの投資が増え続けたなか、規制や条例の強化も行われています。

それにより東京23区では開発業者によるワンルームマンションの開発・供給は減少傾向を迎えました。

しかし東京を初め都心部への定期的な人口流入への期待や、地域ブランドなどによる競争力はとどまる事はありません。

東京都内の法規制が整備されることで、新築ワンルームマンションへの信頼度はより高まっているのです。

そのため投資用のマンションを買うなら東京と言って間違いはないでしょう。

 

■新築ワンルームマンションの相場

首都圏での新築ワンルームマンションは、20㎡超2,500万円程度が相場とされています。

同エリアの築10年の中古ワンルームマンションであれば、40㎡(2DK)ほどの物件が購入できます。

新築マンションであっても不動産登記を行えば、市場評価は中古扱いとなってしまいます。

新築ワンルームマンションでは、登記されたと同時に分譲時の8割程度の評価となるのが実情なのです。

そのため、築2.3年たてば新築2,500万円から2,100万円で取引されることもあります。

 

■新築・中古のマンションに価格差が現れる理由

新築ワンルームマンションの場合

・価格の構成は、土地代・材料費・工事費・人件費・諸経費・利益と言えます。

・新築の場合に優位となる条件に、適用される価格設定「金融機関の融資限度額」があります。

投資用として売却する場合「頭金0円でワンルームマンション投資が可能」などと利用できるのです。

中古ワンルームマンションの場合

・近隣の同タイプのマンションから相場が算出されます。

相場は、過去の売れた価格を参考にしています。

・新築の価格構成のうちの人件費・利益部分を引き、築年数を配慮した現物価格

・家賃収入を基準とした利回りにより価格が設定されます。

 

■投資対象として新築が対象外とされる理由

新築でワンルームマンションを購入するメリットは、頭金0円に近い金額で購入できることです。

また、他人が使う事による「汚れ」「傷み」「劣化」がないと言う事も魅力的と言えます。

しかし、投資の場合は自身が居住用として使わないため、新築に固執する必要はないと言えます。

マンション投資に限り、新築というプレミアム価値は初期入居者のみが享受するかもしれませんが、家賃に影響することはありません。

 

新築で購入した物件

購入費のプレミア価格が収支を大きく圧迫するため、支出を家賃収入のみで支払いが出来ません。

 

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築5年の同タイプの物件:1750万円(新築の7割価格)、頭金300万円準備し購入した場合

このように年間の費用に余裕も出るだけでなく、実質的な利回りが1.4%も上昇するのです。

新築・中古のワンルームマンションでは、このように大きな価格差がでるのです。

しかし、ローン返済が終了するのは双方とも、築30年であり売却価格は同額となります。

 

■まとめ

賃貸投資は流動性が低いがゆえのリスクもあります。

所有している部屋と同条件の立地に、同じようなタイプのマンションが建造される。

あるいは、同条件の立地に同価格の条件の良いタイプのマンションが賃貸として出てくる。

このような状況となった場合、投資当初の予定のままではなく家賃を下げる必要性が出てきます。

ワンルームはファミリータイプと違い供給数が多いため、競争が激しいと言う特徴が持ちます。

そのため、新築マンションよりも、中古マンションで投資を行い臨機応変な対応を取る必要性があると言えるのです。

 

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