不動産投資用マンション購入時に注意が必要なポイントとは?

公開日: : | マンション購入 |

賃貸マンション経営を開始する際の検討内容は、大きく分けて3つに分けることができます。マンション経営初心者であれば、その分類における欠点と利点を知り、自分の経済状況、経営への尽力など、さまざまな要素を踏まえマンションを選択することが必要なのです。

検討すべき分野
築年数新築と中古

中古は、購入価格が築年数と共に安くなるものの、劣化、破損状態も同様に悪化します。また減価償却の残年数も変化するため、減税対策などにも影響を与えます。

間取り単身者用とファミリー用

入居率に影響を与えます。

周辺ターゲットから、間取りを見極める必要があります。

エリア都心と地方

購入価格、入居率に影響を与えるため利回りに大きな違いが出てきます。

賃貸マンション経営初心者には「中古」「単身者用」が良い

不動産業者の担当者の多くが、中古マンションをお勧めする理由には、賃貸経営を開始するまでの初期費用の低さと利回りの良さにあります。しかし、それにはリスクもついて回る事を理解した上でマンションを選ぶ必要があることを忘れてはいけません。

新築マンションの場合

間取り、設備、内装、デザイン性などすべてが最新の流行を反映されています。そのため当然空室のリスクも低くなる傾向があります。しかし、中古マンションよりも価格設定が高くなり、利回りが小さくなるのです。また、実際に入居者を募集するまで、入居率の確保、家賃価格が予定通りになるかはわからない事が経営に致命的な打撃を与える場合があります。

中古マンションの場合

新築と比較した場合競争力は下がります。しかし購入前から入居者の傾向が判るだけでなく、安定した入居率を確認できれば新築と比較して利回りが大きくなります。また、土地開発、企業移転などの大規模な環境変化がない限りは賃料も安定する傾向があります。そして最大の欠点である「競争力」もリノベーションを行うことにより解決することが可能です。

単身者用、ファミリー用の選択方法

ファミリー用物件

生活空間が広いため、当然その分の購入価格は高くなります。しかし家賃設定は広さに比例して付けられるものではないため、単身者向けと比較して利回りが低くなる傾向があります。

単身者用

退去後の空室期間が短い傾向を持ちます。物件のサイズが小さいためリフォーム・リノベーションを行う際にも費用を抑えることができるため、投資効率が高いです。

マンション選びは、売買益による短期収入を目的とするのか?賃貸経営による長期収入を目的とするのかで、投資用スタイルが変わってきます。資金的な余裕やノウハウが無くて不安という初心者の場合は、中古で単身者用という小さな投資額で安定したスタートを始め、経験が増し、収益性も安定した後に、次のマンション購入にむけ新しくチャレンジを行う方がより確立性が増すと考えられているのです。

中古マンションに対する注意点

中古マンション、単身者用であれば必ずしも成功する訳ではありません。

空室率を減らし、空室があってもすぐに埋まるような人気の立地を選んでおくことが重要となります。駅までの距離が近い、通勤や通学のためのアクセスが良い、近くに夜営業のスーパーやコンビニがあるなどの生活利便性の高さは、空室リスクを抑えるとともに資産価値の低下を抑えることに繋がります。 特に単身者用の場合、日中自宅にいることが少ない人が多いため、騒音や日当たりなどの優先度は低くなります。

次に注意を向ける要素はデザイン性です。夜や週末を気分良く過ごすために重点を置いくことの重要性をいいます。機能性やリラックスできる空間という意味でも重要ですが、近年では自身の個性を住まいに求める傾向が出てきているのです。そのためデザイン性が高いマンションは入居者にとって魅力的な印象を与えるのです。

このような事から、退去者が出て新しい入居者を決めるためのリフォームには、一時的なコスト負担を行ってもトレンドに合わせたリノベーションを取り入れることが有益となる場合があります。

賃貸マンション経営の参入は都心が有利

日本の人口減少はとどまる様子なく、社会問題となり始めています。このまま人口減少が続くことで、不動産需要の減少も危惧されます。しかし人口動態を見れば、人口減少の多くは地方であり、首都圏、大都市圏などは人口が増加していることが分かります。

特に東京都では、人口流入に力を入れており都心回帰の傾向が見られます。江東区、板橋区、品川区、世田谷区、港区などを中心に人口の増加率が高くなっている様子を見る事が出来ます。

また、地方の住まい傾向は戸建の自己所有思考が強く、都市部での住まい傾向はマンションなどの集合住宅の賃貸入居が多いです。また、都市部への流入している人の多くが、若い世代の単身者ということも重要となっています。

まとめ

このように一つ一つ入居者のニーズを踏まえると、リノベーションを施した都心の単身者用中古物件が、投資対象に最も適していると考えられるのです。

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