収益用マンション購入に活用される不動産投資ローンとは?

公開日: : | マンション購入 |

Pocket

収益を目的とする賃貸マンション経営を考えた際にまず行われるのが、賃貸経営に活用するためのマンション購入です。そしてマンション購入時には殆どの人がローン借入を行うためその申込も同時に必要となります。収益用マンションと居住用マンションの購入時の違いには、利用できるローンの種類などがあります。それらは、審査の難易度、金利などに大きな違いでてきます。

そのマンション一番高く貸せる不動産会社が見つかるサイトはこちら

↓ ↓ ↓

↑ ↑ ↑

たった60秒で分かります

住宅ローン 不動産投資ローン
収益用マンション 基本的に不可能

 

例外

・不動産会社と金融機関の間に合意がある場合

・居住用として利用していたものを収益用に利用したことを、金融機関の担当者に告げた上で、許可が得られた場合

 

一定のルールの基で可能になるのではなく、金融機関担当者との関係性に左右される

可能
居住用マンション 可能 基本不可能

 

住宅ローンの方が、借入れ条件が良いため厳しい審査を受けることは殆どありません。

居住用売買に活用される住宅ローンは、身近なローンとして活用されているため耳にすることも少なくはないでしょう。住宅ローンと不動産投資ローンは両方とも住まいとして活用する建物を購入するという点では一致します。しかし「居住用」「収益用」などの目的に応じて使い分けが行われます。

賃貸マンション経営という収益用に利用される不動産投資ローンの持つメリットとデメリット、活用条件などを理解したうえでマンション経営の計画を立てなければ、後々の失敗に繋がることになるため注意が必要となります。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

住宅ローン

個人が居住するための建物を購入のための資金を借り入れするローンです。自分の住まいは生活するためには必ず必要となるため、高い返済意識を持つため、融資基準は不動産投資ローンよりも難易度が低いです。

不動産投資ローン

ローン名称の通り不動産投資(賃貸などの不動産収益)を得るために資金を借り入するローンです。ローン借入を行い、収益用不動産を購入し、その収益を活用してローン返済を行う仕組みをいいます。

必要な審査基準

住宅ローンの場合、ローン返済が行えるかどうかを個人属性のみを基準に判断します。反面、不動産投資ローンでは「担保価値」「返済充当に充てる家賃収入」などにも審査ポイントが置かれています。

不動産投資ローンの審査基準

・個人の属性 勤務先、勤続年数、収入、個人・勤務先信用情報、健康状態、自己資金額

・不動産の資産価値 借主の返済が滞った場合、売却し回収を行う

・家賃収入と返済計画 毎月の返済確認、事業計画の確認

審査基準がこのように定められていますが、全てにおいて住宅ローンよりも基準が厳格です。

ローン金利

不動産投資ローンは、住宅ローンとは目的が違うだけでなく、投資という性質上リスクが伴うため金利は住宅ローンより高く設定されています。住宅ローンの金利が0.5~2%であることに対して、不動産投資ローンの金利は1~15%と幅広い設定となっています。

不動産投資ローンを活用するメリットデメリット

不動産投資ローンの活用には、当然メリット、デメリットがあります。ローン借入を行う際には、返済に困らない金額の範囲内でローンを組むことが大切です。

不動産投資ローンを活用するメリット

最も大きなメリットが、レバレッジです。不動産投資用のマンションを購入する際に、その資産価値が十分であるなら自己資金の金額に関係なく高い不動産に対してローン借入を行うことができます。

【例え】

自己資金1,000万円であっても、10倍の1億円のマンションを購入するために9,000万円の借入を行うことができます。 また、投資用マンションとして建築されたマンションには自己資金0でも購入できるものもあります。

当然、ローン審査を通過する必要はありますが、ローン借入れを行う際に自己資金を気にすることなく投資を開始できるのは大きなメリットと考えることができるでしょう。

不動産投資ローンを活用時のデメリット

空室・滞納などの家賃収入の減少です。不動産投資ローンの殆どは、賃貸マンション経営から得られる家賃収入からの返済が行われます。家賃収入が減少することでローン返済が出来なくなった場合、自己資金を活用して返済しなければいけません。

ローン借入金額が大きいほど、小さな金利上昇でも月々の返済額に大きな影響を与えてしまうことを覚えておく必要があります。また、マンションの売却を考えたときには、ローンの売却額と残債額の差に注意が必要です。売却のタイミング次第では、売却額でローン残債の全てを返済できない場合があるため注意が必要です。

ローン借入の年収目安

不動産投資ローンを活用するにあたり、多くの金融機関は年収500万円から融資を受けることができます。自己資金が多い場合には、借入所有者の年収が低くても審査が通りやすくなります。収入の安定性は審査基準の一つとなりますが、源泉徴収票を数年分準備する必要があります。

ローン借入れは、年収500万以下でも組むことはできますが、その場合には自己資金300万円以上は必要となる場合が多いです。空室、周辺相場の低下、家賃滞納による家賃収入減少、突発的な故障・欠損、災害等によって修繕費は突然に必要となります。経営の安定化のため、すぐに活用できる自己資金があることで、審査が通りやすくなるのです。

まとめ

賃貸マンション経営は、大きなリターンを得ることができなくても、金銭投資などの投資と比較して安定性が高いことが、人気の理由となっています。賃貸マンション経営も投資の一つであるため、リスクは必ずあります。しかし、不動産投資の危険性やデメリットを把握することが、危機回避にも繋がります。不動産投資ローンを有効的に活用するためにも、そのメリット、メリットを十分に理解しておくとよいでしょう。

そのマンション一番高く貸せる不動産会社が見つかるサイトはこちら

↓ ↓ ↓

↑ ↑ ↑

たった60秒で分かります

 

関連記事

中古マンションの購入 残りのマンション寿命はどれくらい?

不動産投資の増加と共に、中古マンションの購入を行う人が増えてきました。 特にマンションブームの

記事を読む

マンション購入時の消費税を還付することができるのか?

3億円の中古マンションを1棟購入するとき、土地は1億円、建物が2億円の場合、建物の消費税額1,600

記事を読む

独立する前にマンションを買うべき、これだけの理由

会社員でいることの優位性を活かし、サラリーマン・OLなどの賃貸マンション経営参入が増えています。会社

記事を読む

マンション購入する単身女性が増加、その理由とマンションタイプ

ライフスタイルの多様化が進む中、女性のマンション保有が増加しています。 単身女性のマンション購

記事を読む

築30年以上のマンションは、お買い得?

日々、新築マンションが建てられるものの、その立地はマンションブームの頃に厳選された立地と比べれば見劣

記事を読む

マンション資産価値の下落、マンション買うなら新築よりも中古が得!

マンションだけでなく、アパート、戸建てあらゆる建物は、年数と共に資産価値が下落していきます。

記事を読む

不動産売買の仲介手数料の真実

土地、建物、マンションなどの不動産売買が成立したとき、売買業務を委託した不動産業者に対して仲介手数料

記事を読む

固定経費を無視したマンション購入は、マンション経営を失敗に導く

賃貸マンション経営において、よいマンションを見つけ購入しさえすれば、それで成功が約束されるという訳で

記事を読む

リフォーム工事でマンション住民とトラブル発生?分譲中古マンションの注意点

東京都や区市町村などの自治体が、都の人口流入を誘致するためにさまざまな取り組みが行われています。

記事を読む

不動産売買にかかる消費税は知らないと損をする

消費税8%から10%への増税が実地されれば、各家庭にも大きな影響を与えることでしょう。当初は平成27

記事を読む

人気記事一覧

 
PAGE TOP ↑