収益を目的とする賃貸マンション経営を考えた際にまず行われるのが、賃貸経営に活用するためのマンション購入です。そしてマンション購入時には殆どの人がローン借入を行うためその申込も同時に必要となります。収益用マンションと居住用マンションの購入時の違いには、利用できるローンの種類などがあります。それらは、審査の難易度、金利などに大きな違いでてきます。
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| 住宅ローン | 不動産投資ローン | |
| 収益用マンション | 基本的に不可能
例外 ・不動産会社と金融機関の間に合意がある場合 ・居住用として利用していたものを収益用に利用したことを、金融機関の担当者に告げた上で、許可が得られた場合
一定のルールの基で可能になるのではなく、金融機関担当者との関係性に左右される | 可能 |
| 居住用マンション | 可能 | 基本不可能
住宅ローンの方が、借入れ条件が良いため厳しい審査を受けることは殆どありません。 |
居住用売買に活用される住宅ローンは、身近なローンとして活用されているため耳にすることも少なくはないでしょう。住宅ローンと不動産投資ローンは両方とも住まいとして活用する建物を購入するという点では一致します。しかし「居住用」「収益用」などの目的に応じて使い分けが行われます。
賃貸マンション経営という収益用に利用される不動産投資ローンの持つメリットとデメリット、活用条件などを理解したうえでマンション経営の計画を立てなければ、後々の失敗に繋がることになるため注意が必要となります。
不動産投資ローンと住宅ローンの違い
住宅ローン
個人が居住するための建物を購入のための資金を借り入れするローンです。自分の住まいは生活するためには必ず必要となるため、高い返済意識を持つため、融資基準は不動産投資ローンよりも難易度が低いです。
不動産投資ローン
ローン名称の通り不動産投資（賃貸などの不動産収益）を得るために資金を借り入するローンです。ローン借入を行い、収益用不動産を購入し、その収益を活用してローン返済を行う仕組みをいいます。
必要な審査基準
住宅ローンの場合、ローン返済が行えるかどうかを個人属性のみを基準に判断します。反面、不動産投資ローンでは「担保価値」「返済充当に充てる家賃収入」などにも審査ポイントが置かれています。
不動産投資ローンの審査基準
・個人の属性 勤務先、勤続年数、収入、個人・勤務先信用情報、健康状態、自己資金額
・不動産の資産価値 借主の返済が滞った場合、売却し回収を行う
・家賃収入と返済計画 毎月の返済確認、事業計画の確認
審査基準がこのように定められていますが、全てにおいて住宅ローンよりも基準が厳格です。
ローン金利
不動産投資ローンは、住宅ローンとは目的が違うだけでなく、投資という性質上リスクが伴うため金利は住宅ローンより高く設定されています。住宅ローンの金利が0.5～2％であることに対して、不動産投資ローンの金利は1～15％と幅広い設定となっています。
不動産投資ローンを活用するメリットデメリット
不動産投資ローンの活用には、当然メリット、デメリットがあります。ローン借入を行う際には、返済に困らない金額の範囲内でローンを組むことが大切です。
不動産投資ローンを活用するメリット
最も大きなメリットが、レバレッジです。不動産投資用のマンションを購入する際に、その資産価値が十分であるなら自己資金の金額に関係なく高い不動産に対してローン借入を行うことができます。
【例え】
自己資金1,000万円であっても、10倍の1億円のマンションを購入するために9,000万円の借入を行うことができます。 また、投資用マンションとして建築されたマンションには自己資金0でも購入できるものもあります。
当然、ローン審査を通過する必要はありますが、ローン借入れを行う際に自己資金を気にすることなく投資を開始できるのは大きなメリットと考えることができるでしょう。
不動産投資ローンを活用時のデメリット
空室・滞納などの家賃収入の減少です。不動産投資ローンの殆どは、賃貸マンション経営から得られる家賃収入からの返済が行われます。家賃収入が減少することでローン返済が出来なくなった場合、自己資金を活用して返済しなければいけません。
ローン借入金額が大きいほど、小さな金利上昇でも月々の返済額に大きな影響を与えてしまうことを覚えておく必要があります。また、マンションの売却を考えたときには、ローンの売却額と残債額の差に注意が必要です。売却のタイミング次第では、売却額でローン残債の全てを返済できない場合があるため注意が必要です。
ローン借入の年収目安
不動産投資ローンを活用するにあたり、多くの金融機関は年収500万円から融資を受けることができます。自己資金が多い場合には、借入所有者の年収が低くても審査が通りやすくなります。収入の安定性は審査基準の一つとなりますが、源泉徴収票を数年分準備する必要があります。
ローン借入れは、年収500万以下でも組むことはできますが、その場合には自己資金300万円以上は必要となる場合が多いです。空室、周辺相場の低下、家賃滞納による家賃収入減少、突発的な故障・欠損、災害等によって修繕費は突然に必要となります。経営の安定化のため、すぐに活用できる自己資金があることで、審査が通りやすくなるのです。
まとめ
賃貸マンション経営は、大きなリターンを得ることができなくても、金銭投資などの投資と比較して安定性が高いことが、人気の理由となっています。賃貸マンション経営も投資の一つであるため、リスクは必ずあります。しかし、不動産投資の危険性やデメリットを把握することが、危機回避にも繋がります。不動産投資ローンを有効的に活用するためにも、そのメリット、メリットを十分に理解しておくとよいでしょう。
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