不動産売買の仲介手数料の真実

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土地、建物、マンションなどの不動産売買が成立したとき、売買業務を委託した不動産業者に対して仲介手数料を支払います。

不動産業者には、取引態様を明示する義務が法律で定められており、不動産物件の広告時や業務依頼を受けた際に媒介契約書作成と共に説明が行われます。

「取引態様」とは、不動産会社が物件に対してどのような立場であるかを表しており「媒介」「代理」「売主」などの立場があります。明示が義務付け荒れる理由には、売買契約を成立させる人(売主、買主など)が、不動産会社に支払う報酬に差が出て来るためです。

  不動産会社の取引態様
仲介手数料がかかる 仲介業務 媒介業務
仲介手数料がかからない 売主

 

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仲介手数料が必要となる仲介・媒介業務は、売買を行う物件の売主(所有者)と買主(購入者)をマッチングし、契約を成立させることを業務としています。

業務手順

1、      売主側業者による物件調査

2、      広告などを活用したマッチング作業

3、      広告などに掲載された情報を基に買主側業者による物件調査

4、      売買契約書、重要事項説明書などの作成

5、      売主の登記移転に関する手続き/買主のローン申請業務

6、      スケジュールのセッティング

このような流れに沿って、売買を完了するまでの業務を当事者に代わり行うのが不動産業者の仕事です。

仲介手数料とは、これらの業務に対して支払う成功報酬です。売買契約が成立しない限りは、何度広告掲載が行われても、物件管理のために手間をかけても、別途報酬に関する決まりが無い限りは、仲介手数料を支払う必要がないと定められています。

不動産業者と媒介契約を交わす際に「広告費用」などの取り決めが別途行われていないか?の確認だけは十分に行って下さい。それらの記載によっては売買契約とは関係なく実費がその都度請求される場合があります。

仲介手数料の額面は、宅地建物取引業法により国土交通大臣により告知された金額が上限として定められています。

 

不動産売買における仲介手数料の仕組みは知らない人が多い

2016年、不動産流通システム「レッズ」により行われたインターネットアンケートです。不動産仲介手数料に関して男性6割、女性5割の人が存在を知っているとしたものの、仲介手数料の金額に対して把握している人は、男性3割、女性2割という結果でした。また、仲介手数料が値引きできる事実を知っているか?に関して知っていると答えたのは1%と低い結果でした。

 

各不動産業者の仲手数料の基準 割合
宅建業法に基づく上限基準 83.8%
独自設定基準を適用 2.0%
目安はあるが、状況に応じて変化 7.7%
無回答 6.5%

 

この結果から判るのは、殆どの売主買主当事者は、手数料の額がどのように決定されているかをよく理解しないまま不動産業者に支払っているのではないか?と懸念されたのです。不動産の売買金額は大きいため、その取引は人生において何度も経験するものではないため、仲介手数料に対する知識を正確に学ぶことがないのが、原因と考えられます。

宅地建物取引業法は、このような不動産業者と消費者の間にある経験・知識量の違いから大きな不利益を消費者側が負うことがないように保護することを目的に作られています。

しかし、不動産業者が請求する仲介手数料の殆どは上限額が定めらており、本来は上限額いないであれば安くして良いという事実が周知されておらず。業者に請求されるままの金額を支払っていることが殆どです。

 

不動産売買における仲介手数料仲介手数料

売買取引金額  仲介手数料(消費税含まず)
200万円以下の場合  売買金額×5%
200万円超400万円以下の場合  売買金額×4%+2万円
400万円超の場合 売買金額×3%+6万円

 

仲介手数料を割引する不動産業者

国土交通白書(平成28年6月公表)によると、平成26年度末までに登録された不動産業者数は約12万3,000で、9年ぶりに増加傾向を見せています。不動産業者の増加に伴って、業者間の顧客争奪競争が激化しています。

競争に勝ち抜くための手段として利用されているのが、仲介手数料の値引きなのです。物件価格の値引きは、売主が決定しなければ実行できませんが、仲介手数料であれば自社のアピールとして掲げることもできるからです。

仲介手数料の値引きは、売買ではなく賃貸契約の際に多く行われていたのですが、近年では、不動産売買にも値引きが行われるようになりました。これらの売買時の仲介手数料の値引きは「買主」側に適用されることが多いものの「売主」側にも適用する不動産業者も出てきています。

 

大手不動産業者では、割引適応が殆どない

不動産業界内で仲介手数料の割引が広がってきていますが、大手と言われる不動産会社では割引サービスを前面に大きく出し顧客獲得を行っているところは少ないです。しかし、会社の方針としては行われていないだけで、担当者によっては割引交渉次第で手数料が割り引かれることがあります。

 

まとめ

REDSで行われた調査では、不動産業者を選択する際「不動産業者の知名度」と並んで「仲介手数料の額」が来るものの、仲介手数料の「半額」「無料」などの値下げに対して優先して不動産業者を検討すると考えた人は2割程度にとどまっています。

実際には、仲介手数料の額よりも「知名度」「信頼度」などが優先し、割引が適応されていない大手不動産業者を選ぶ人が多いです。

 

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