3億円の中古マンションを１棟購入するとき、土地は１億円、建物が２億円の場合、建物の消費税額1,600万円程度が還付されるとなれば、多くのマンション経営者は、その方法が気になるものです。
かつて自動販売機設置による消費税還付がブームとなっていました。2010年の税制度改正に伴い下火となったものの実際には、この法改正にも抜け道があり一部では還付が続けられていたのです。しかしそれも2016年の税制改正に伴い制限が設けられたものの、未だ法人状態であれば受けられる方法が存在しているのです。
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課税売上割合を高くすることで受けられる還付金
消費税還付とは、支払った消費税の払い過ぎた分を還付してもらうことをいいます。
一般的な仕入れ売却に係る消費税
売上100万円に対して消費税8万円がかかりますが、仕入れ額50万円を支払う際に4万円の消費税を支払っているのであれば、4万円分の消費税納付が必要となります。その後、設備導入費用として、500万円（消費税40万円）を導入した際に36万円が還付請求を行うことができるのです。
不動産投資において家賃収入は非課税なため、消費税は免除されている状態です。そのため消費税の還付は本来関係ありません。しかし、物件購入に関してのみは「消費税課税事業者」となることで消費税還付を受ける方法があるのです。
2016年に改正された「自動販売機の設置活用」とは？
課税事業者としての申告後に、新築マンションを購入（建物価格1億円＋消費税800万円）し、その時期に家賃を発生させることをせず、自販機で売上（1万円＋消費税800円など）を計上します。それによって建物の消費税800万円から800円を引いた価格を丸ごと還付することができたのです。
課税のかかる自販機の売上を活用し、課税売上と非課税売上の割合によって決定する還付額を課税売上100％と最大にしたのです。
課税売上割合を高水準で維持することで、消費税の還付が受けられる？
取得したマンションが商業用であれば、賃貸収入は課税売上対象となるため、マンション購入費による課税は還付することができます。
また、課税の調整は購入から3年後の末日まで保有することで行われるため、それまでにマンションを売却してしまっていれば還付の対象とはなりません。
還付対象となるためには、居住用物件を3年間持ち続けると同時に課税売上割合を高い水準で維持する必要があります。そうすることで「課税売上割合が著しく変化した場合の調整」から免れるため、消費税還付を受けることができるのです。
消費税の還付条件
・家賃収入は非課税なため消費税はかからない
・免税事業者は、消費税還付をうけられない
・消費税還付には、課税事業者選択届出書の提出が必要
設備投資を行った事業年度から3年間の間、課税売上割合を95％以上にし、3年間十分な実績を積んだうえで、通算課税売上割合を50％以下にすることで、消費税の還付を受けることができるのです。
これらの消費税還付条件をクリアするためには、細かなポイントがいくつかあります。売上の額、計上タイミングなど入念にシミュレーションを行う必要があります。これらの計上を適当に行っては税務署の厳しい調査を潜り抜けることはできません。そのため投資家自身が判断し実行に移す事はとても難しいとされています。
非課税の家賃収入を売上に持ちつつ課税売上を高めるのは難しく、新たな事業によって課税売上の上昇を目指すのはとても難しいです。しかし、その方法がないことが無い訳ではありません。
消費税還付のデメリットとは？
還付を受けるためには周到に準備を行う必要があります。消費税還付を受けることで税務署から注意を向けられることも少なくありません。また、金融機関から融資を受けるときに、嫌がられる場合があります。物件購入時の価格を税抜きとすることで、会計処理時に消費税分が差し引かれるため減価償却額が少なくなってしまうのです。
2016年の税制度の改正によって、消費税還付はより複雑化して還付には専門性が必要となっています。しかしマンション購入金額が高くなるほどに消費税の還付を受けるメリットが大きくなります。そのためデメリットに対する考慮を行いながら、不動産投資や融資に詳しい専門家などに相談することで消費税還付をより受けやすくなるでしょう。
まとめ
首都圏における不動産投資の数は多く、融資や税金対策などに対して豊富な知識と経験を持ち金融機関と連携を行っている企業も少なくありません。それぞれの融資動向も踏まえ、金融機関の選定、融資アドバイスが的確に行えるだけでなく、税金対策なども具体的なものが提案されています。消費税還付を前提とした不動案投資などが可能か？と一度相談してみてはどうでしょうか？
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