築30年以上のマンションは、お買い得?

公開日: : | マンション購入 |

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日々、新築マンションが建てられるものの、その立地はマンションブームの頃に厳選された立地と比べれば見劣りする場所となり、今後マンションが増えれば増えるほど立地条件は落ちることが予測されています。

そこで中古マンションが注目を集め始めたのです。人気を集める住まいの条件というのは、「交通の利便性」「生活の利便性」「生活してみたい空間」と考えることが多く、マンションは人気のエリアを選んで建てられるため、古い建物ほど「良い場所」ということが多いのです。

 

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好立地にある中古マンションがねらい目

日本人の住まいに対するコダワリには「新築信仰」というものがあり、かつて中古マンションの購入は避けられていました。しかし近年では、リノベーションの流行と共に中古マンションに対する抵抗は徐々に少なくなってきています。

それにより、マイホーム購入の選択肢に中古マンションも視野に入れるという人が増えてきたのです。マンションの最も大きな価値は「立地」です。中古マンションはリーズナブルな価格で理想の立地にマンションを購入できるという理由から、ねらい目として考えられるようになったのです。

築30年を超えた戸建て住宅であれば建物部分に価格がつくことはほとんどありません。しかしマンションブームの頃のマンションを購入するとなると、ほとんどが築30年を超えてしまっています。「築30年を超えるマンションは購入しても大丈夫でしょうか?」中古マンションを購入する際のチェックポイントに気を付けて、購入の可否を決定してください。

 

中古マンションのチェックは管理がポイント

たとえ築年数が古いマンションであっても、適切な維持管理と定期的な修繕が実施されていれば、マンションは清潔感が漂い資産価値の大幅な減少が減ります。エントランスをはじめとする共用廊下がきれいに清掃されているか?も重要ですが「ゴミ置き場」を見ることも重要です。ゴミの分別がされているか?清潔に利用されているか?それらを確認することで、マンションを利用する人の価値観、暮らし方を知ることができるのです。

また、「掲示板」も管理状況を確認するために重要です。掲示板にマンションや地元のイベント・予定が告知されているか?これを確認することで、近隣とのコミュニティーがしっかりと形成されているか確認できます。

 

修繕の経歴を調べる

マンションにとって修繕記録というものは、人間のカルテと同じ役割と考えられます。『いつ』『何処』に不具合が発見され、どのような処置が行われたのか?その記録は、そのマンションの高い資産価値を維持するために重要であり、マンション寿命を表すことになります。旧耐震で作成されたマンションであっても、新体制基準へと手を加えられているか?定期的なメンテナンスが実施されているかなどの確認が重要です。

修繕記録が整理されているマンションは、管理能力が高いことの証明となります。修繕に関する書類が残っていない場合には、管理体制が不安があると考えて下さい。

 

土地の「持分」に注意が必要

古いマンションの購入には「建て替え」を意識することが大切です。その場合、住民の資産に影響を与えるのは、土地「持分」です。

持分の割合 = 敷地権の割合 = 総専有床面積 ÷ 自宅専有床面積

このように計算されています。中古マンションの売買で気にする人はあまりいませんが、チェックをしておくこく必要があります。土地の持ち分が極端に少ない物件は、建て替えができない可能性もあるので注意が必要です。

不動産会社に確認した方が良い項目は下記のとおりです。

・広い中庭

・平置き駐車場

・低階層マンション

これらのポイントを満たすマンションは、1戸あたりの土地持ち分が多いため、将来的に建物を壊す際に、土地という資産が残るのです。

 

管理員さんに注意を向ける

マンション周辺や建物を見に行ったときに、管理員付きのマンションであれば、あいさつしておくことも重要です。マンション管理を行う管理員の人柄は、住み心地に大きく影響するためです。購入を本格的に考えたときには、管理規約なども確認しておきましょう。

・ペットが飼えるか?

・ゴミ出しルールは?

・駐車場に空きはあるか?

など、現状確認をしておくことも大切です。

質問に対し、誠意的に返してくれる管理員であれば、マンションの管理組合が正常に機能していることが確認できます。マンションの仲介業者は、住まいの専用部分はチェックするもののそれ以外の細かいことの把握までしていることは少ないため、自分で一つ一つをしっかり調査することが重要となります。

 

住人に注意を向けよう

マンションでは積極的にあいさつしてみましょう。マンション住民が日常的にあいさつを交わしているマンションは防犯に優れている傾向があります。また、マンション住民の年代、ライフスタイルを知っておけば、入居後のトラブルが減少します。

 

まとめ

築年数を重ねたマンションは修理も多くなり、大規模修繕や管理規約など、住民同士の話し合いが必要となります。そのため住民同士のコミュニケーションの良好さをチェックすることで管理体制の良し悪しがわかります。

築30年以上の中古マンションであっても、これらの条件をクリアすることでおすすめの物件になるのです。

 

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