不動産投資用のマンションを購入する際に注意するポイントはとても多いです。
「空き室」「家賃滞納」「家賃の下落」「経年劣化による修繕費」などの他に、自然災害リスクがあります。
災害の多い日本に住むうえでは、地震のリスクを排除する訳にはいきません。
■マンション購入時に行う、地震リスクに対する備え
日本で暮らすには、地震や台風などの自然災害は完全に避けることができません。
しかし、長い間の自然災害との付き合いにより、地理的な地震マップや・台風の通路など多くの知識が蓄積されました。
それらの知識は、リスクの軽減を可能にしたのです。
不動産投資を行う上で、地震リスクへの対処法はとても重要といえます。
■地震リスク対応としての「新耐震基準」
建物が地震に耐えるかどうかを定めるため、耐震基準が1924年（大正13年）に施行されました。
その後1981年（昭和56）年に耐震基準は大きく改正され、新耐震基準と呼ばれるようになったのです。
新と旧の耐震基準の違いの多くは、地震に対する必要耐久度の差です。
新耐震基準は、震度6強以上でも倒壊しない住宅が基準です。
旧耐震基準は、震度5程度の地震にも倒壊しない住宅が基準です。
新耐震基準の施行により、旧来の耐震基準で建てられた建物は、新耐震基準に沿った耐震診断が必要となっています。
新耐震基準と旧耐震基準では、耐震基準の差には大きな強度の差があるため、旧耐震基準の建物は、契約前に重要事項で説明する義務が定められています。
耐震基準の差による、優先的紹介
賃貸仲介業者は旧耐震よりも新耐震物件を優先して紹介します。
これは地震が起こったときの問題を回避するためです。
マンションを購入し不動産投資を始めるのなら、新耐震基準に合格した物件を優先することをおすすめします。
もし旧耐震基準のマンションを購入するなら、新耐震基準を満たすよう耐震補強を行う必要があります。
これは入居者の安全のためでもありますが、オーナーのリスクを回避するためにも重要なのです。
新耐震基準の他に地震リスクの対策として、地理・築年数・構造などへの配慮が存在します。
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■地震リスクに強い不動産投資物件とは？
賃貸経営を始める際に新耐震基準の建物を探すことは当然といえます。
基準内であっても、建築条件により耐震度は変化します。
・木造よりも鉄筋コンクリート
・中古よりも新築
耐震強度と共に費用も上昇するため、耐震強度と価格の折り合いが重要といえます。
新築物件で不動産投資を始める場合
・新築物件の購入
・新築で賃貸物件を建設する。
この二つの不動産投資方法から選んで購入するときは、新築の不動産投資物件を購入がすることが殆どです。
しかし建築する際には、地震対策としてさまざまな選択を視野に入れる必要があります。
立地選びは重要
地震リスクが高まりと同時に、地震リスクへの備えが必要となります。
地震により建物の状態が「異変がない」場合と「半壊」では、その後にかかる費用が違ってきます。
そのため地震に強い物件・立地が重要となります。
地震により発生する液状化現象
軟弱な地盤の土地が地震により砂と水分が混ざり、液体状態になることを液状化現象といい、湾岸・沼・川を埋め立てた土地で発生することが多いです。
液状化状態によっては、建物が傾くなどの被害が発生します。
地震リスクを配慮した場合、そうした危険性のある場所は購入対象から外した方が良いでしょう。
地盤に関する情報は、Web上で調べることができます。
■木造アパートは危険なのか？
新築で賃貸物件を建設する場合、コストの関係から木造小規模アパートを選択する人が少なくありません。
日本家屋の多くが、木造住宅であるにも関わらず木造住宅は地震に弱いと言われています。
そのように言われる理由は、阪神大震災で木造住宅の倒壊が多かったためです。
しかし倒壊した木造住宅の殆どは、新耐震基準に適合していないものが殆どです。
ツーバイフォー住宅（枠組壁工法）は、外見上殆ど被害はありませんでした。
また在来工法（木造軸組公法）も新耐震基準に適合している建物は、被害は殆ど見られませんでした。
■ワンルームマンションは地震に強い
マンションは間取りにより耐震性能を分類することができます。
ワンルームマンションとファミリー向けマンションの比較では、ワンルームマンションの方が地震に強いです。
間取りの関係上、ワンルームマンションは壁・柱・梁の量が多く、構造上強い耐震性を保持しています。
ワンルームマンションの多くは中層建築が多く、高層建築よりも揺れが少ないことも被害を少なくする理由となっています。
■まとめ
地震も震災級となると、一瞬にして多くの建物を倒壊させます。
地震のリスクの考慮は、震災によるダメージを最小限とするためにも必要なのです。
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