賃貸マンションの購入物件は、入居者の気持ちになって選べ!

公開日: : 最終更新日:2017/07/25 | マンション購入 |

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賃貸マンションやアパートを購入する際のポイントは、「利回り」の前に「空き室を作らない」「融資が出やすい」物件であることです。

どんなに利回りが良くても空き室がばかりでは意味はありません。

そのためには、購入希望者の先にある「入居者」を見据える必要があるのです。

■首都圏で人気の賃貸物件は、生活の豊かさを追求

首都圏では、賃貸マンションの向け分譲住宅の売買が盛んです。

不動産市場が活性しているといっても、どんなマンションでも購入者が現れると言う訳ではありません。

「価格」「生活空間」「ライフスタイル」から人気のスタイルを見いだし、アピールしていくことが重要なのです。

 

〇家賃価格

単身用マンションにおける家賃は、60%程度の人が5~8万円未満です。

家族向マンションにおける家賃は、50%程度の人が6~10万円未満です。

賃貸マンションの家賃設定は確実に入居者が支払える・入居しても良いと考える価格にする必要があります。

不動産価格 = 1年間の収益 ÷ 還元利回り(※近隣物件の利回りを参照)

このように売却価格が収益還元法を基に定められている場合、適正な家賃設定で価格が定められているのかが重要となります。

 

〇管理費

分譲用マンションでは、マンション管理費10,000円以上を管理組合に支払うという事が少なくありません。

不動産を購入する際には「管理費の有無」「賃貸入居者から受け取ることができる金額」が重要となります。

大きな管理費のうち実際の賃貸入居者が負担する管理費用は、

単身用マンションにおける45%程度の人が、管理費用3,000~6,000円です。

家族向マンションにおける40%程度の人が、管理費用3,000~6,000円です。

管理費0円という賃貸マンションの場合には、家賃に含まれていることもあります。

このように管理費用の全額を賃貸入居者が支払っている訳ではありません。

 

また管理費・修繕費は築年数と共に支払い金額が増加する事が殆どです。

そのため、管理費・修繕費の負担が大きく、賃貸経営に負担となる物件は避ける必要があります。

 

〇人気の間取りと面積

首都圏においては、単身者の割合が多くためワンルームマンションがターゲットとされることが多いです。

しかし近年、ワンルームマンションの増加が多いため2人用も視野に入れることもおすすめです。

首都圏における単身者の80%以上が1R・1K(30㎡未満)のマンションを利用しています。

核家族・同居世帯は2DK・2LDKに50%以上の人が集中、3DK・3LDK(40~60㎡未満)以上では30%以上の利用となっています。

入居の際の注目ポイントは、間取りは、採光が差し込む広いリビング・キッチンが重要視されています。

 

〇差別化を生み出すマンションの設備

「エアコン」「バス、トイレ別」「洗面台」は、備えられて当然の設備になりつつあります。

賃料がプラスされても欲しいとされる設備が存在することが重要です。

・料理が十分に出来るキッチン

・セキュリティの安全性

(オートロック、TVモニター付きインターフォン、ホームセキュリティ、防犯カメラ、ピッキング対策など)

・ペット可能

・収納スペース

このような設備を取り付けることで、汎用性から個性へと強いアピールに変化するのです。

 

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■融資を引き出す秘訣

金融機関に融資を求める際に、高い効果を発揮するのがキャッシュフローシートです。

キャッシュフローシートとは、現金の出入りを明確にする書類です。

年間収入

(家賃収入+管理費)×12ヵ月

年間支出

経常経費支出 修繕積立金 建物管理費 賃貸管理手数料(家賃の5~8%) 借入金返済

非経常的支出 固定資産税 不動産取得税 住民税

不動産業者によっては、物件ごとにキャッシュフローを作成してくれます。

キャッシュフローにより安定した利益があると判断された場合に融資が行われます。

銀行の審査が通らない場合、それは危険性のある融資物件として購入を控えた方が良いでしょう。

 

■まとめ

首都圏であっても、東京と他の県では地域性や人口が違うように、家賃相場にも違いが生まれます。

しかし人気の高い仕様や設備は、どの地域の人によってみも魅力的でかつ競争力のある物件としての目安となります。

マンションを購入する際には、利回りや実際のキャッシュフローだけでなく、賃貸マンションに求められる設備や仕様にも注意を向ける必要があるのです。

 

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