東京都や区市町村などの自治体が、都の人口流入を誘致するためにさまざまな取り組みが行われています。
大学の移転、海外企業の誘致、子育て世帯支援などです。
それらにオリンピック特需を見込んだ不動産・建築業界によりマンション建築の促進が進んだのです。
新築マンションの増加による「需要・供給バランス崩壊」「不動産価格の下落」が急激に進むことを案じた自治体により、新築マンションに規制が設けられたのです。
それにより、有数の不動産投資地区である東京では、中古マンションが投資先として注目を集め始めたのです。
■中古分譲マンション人気の理由
古い物件は価値の見直し・再検討が行われ、基礎・骨格などの本質部分の状態にも重点が置かれたのです。
中古と新築では、耐震基準においても1981年以前の物件と現在では違います。
1981年に適用された耐震基準（新耐震基準）は「震度6強以上の地震であっても倒壊しない」ことを基準とされています。
1963～1973年のマンションブームで建築されたヴィンテージマンションを始め、人気のマンションは補強工事を行うことで新基準と同様な耐震性を得るものが増えたのです。
マンション建築・補強技術の発達により、中古分譲マンションの担保価値は築50年まで認められるようになったのです。
また、ヴィンテージと呼ばれる中古マンションは、自然環境・文化や歴史的環境・交通の利便性に優れ、立地としても高い価値を持つ地域に建設されています。
贅沢な構造・デザイン・高級マンション・培われたコミュニティーと多くの特徴を持っています。
これにより、築30年以上を超えたヴィンテージマンションは、当時の8倍以上もの価格を付けた物件もあるのです。
このような、付加価値の多いマンションは投資目的だけでなく、居住用にも人気です。
価格の下落が起こりにくく、売買がしやすいために国籍・年齢問わず人気を集めています。
しかし中古分譲マンションは、賃貸マンションのような気軽さは存在しません。
そのため購入前に知識をつけることが必要となります。
■中古分譲マンションの管理・運営は誰がする？
新築の分譲マンションの場合は、近年管理業者に全てを一任する場合が多いです。
しかし中古の場合は、特別問題があって見直しがされていない限り「区分所有者」の人達で行われています。
※区分所有者 分譲マンションの各戸の所有者
所有者により話し合いが行われ「管理組合」を作成し健全な運営を目指すのです。
そのサポートや業務代行を「管理業者」に委託し、不足した部分が補われます。
中古分譲マンションが人気となる理由には、長年の経験により積み重ねられた維持管理の実績によることも多いのです。
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■中古分譲マンションのリフォームには構造確認が必要
中古分譲マンションを新しく購入した場合、まずはリフォームを検討するものです。
分譲マンションのリフォームは戸建住宅と違い困難とされる場面が多くなります。
築30年を超えた物件で行われるリフォームで多いのが「壁を取り払った工事」です。
構造によっては、壁は建物を支えている重要な部分であるため、室内であっても所有者の自由に撤去できません。
水回りの改修の場合においても、配管の入れ替えであれば二重床となっていなければ工事は極めて困難です。
配線は現在の構造とは違い、複雑な配線となっている場合が殆どで確認が必要です。
フローリングの張替に関しては「管理規約」により床材が指定されている場合もあるため注意が必要です。
このように中古分譲マンションは、リフォームに制限がかかることもあるのです。
そのためマンション改装を行う場合には、経験の多いプロに状態を見てもらう必要があります。
■集合住宅という特徴上、リフォームには配慮が必要
単独住宅（戸建て）と集合住宅（マンション）の違いの一つに、リフォーム時にかかる近隣への迷惑があります。
戸建は近所に気を配る必要があるものの、比較的自由です。
しかし、分譲マンションの場合には、近隣との境界が壁一枚であるため、多くの問題が発生します。
建築技術が発達した現代においても騒音対策は進みません。
そのためリフォームを行うときは、事前に管理組合に届け出る必要があります。
マンションの住民全員に工事の承認を得なければなりません。
工事の承認が下りたら、両隣・上下の部屋に手土産を持って挨拶を行うと良いでしょう。
■まとめ
中古マンション人気は高まり、古い素材を活かしたリノベーションによる魅力的なリフォームが紹介されています。
しかし周辺への配慮を忘れ、人間関係をおろそかなまま工事を行っては、その後の生活に支障が出てしまいます。
工事中の配慮に不安を感じたなら、建築会社の担当者に相談してみることをおすすめします。
多くの工事を行っている担当者なら、良い相談相手となってくれるでしょう。
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