かつてマンション経営は一部の富裕層や地主達が行う特別な不動産投資の印象がありました。
しかし実際には、サラリーマンやOLなどにとって、不動産投資はリスクの少ない安定した投資として人気を集めているのです。
■マンションオーナーとは？
マンションを持ち賃貸経営を行う事がオーナーの仕事です。
賃貸経営は、マンションの1室を「購入」「賃貸開始」「家賃収入を得る」ことが全てです。
マンション経営を1室から開始すると言うのは、想像ほどの利益を生み出す事がありません。
しかし、初めてのマンション経営であれば、慎重にマンションの選択を行う事もあり堅実な経営と言えます。
多くの人は、そこから2室、3室と規模を拡大し利益を増やしていくのです。
1棟単位での賃貸経営になると「利益も増加」「手間の減少」に伴い「リスク増加」が生まれます。
このリスクを避けるために、マンションを1室ごと複数個所での購入が「利益増加」「リスク減少」する反面「手間の増加」となるのです。
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■マンション購入の流れ
マンション購入は「物件調査」「資金計画」「物件契約」「ローン審査」「物件購入」の流れで進みます。
マンション経営で注意が必要なのは「物件購入」「家賃回収」だけではありません。
維持管理・税金などの費用が毎月かかる事を忘れてはいけません。
また、管理組合における管理規約を理解しておく必要も出てきます。
これら全てを素人が頭を悩ませるよりも、後々「賃貸管理」を任せる事も含め不動産業者に早い段階で相談することが大切なのです。
全てを一人で決めず、プロの意見を取り入れる事でさまざまな負担が減少します。
1．希望物件の調査・資金計画
賃貸経営に利用する物件を探すために必要なのは「予算」「利回り」「立地」「間取り」です。
地方の人口減少の反し、人口が増加している東京をターゲットにする事でリスクを減少できます。
また都内の賃貸入居者は4人に1人以上が単身世帯と言うデータがあります。
そのため「家賃」「間取り」「立地」を単身赴任者が利用しやすい条件で提供できる物件を探す必要があります。
また、調査の段階でも「購入価格」「月々のローン返済額」「月々の必要経費」は大まかな予測は可能です。
それらの調整を行いながら、想定できる家賃収入から購入価格を割り出し、希望物件を絞っていきます。
2.希望物件の内覧・購入申請・契約
売却に出ている物件の中で、条件の良いものや希望のものがある場合、内容確認と内見の依頼を行います。
面倒かもしれませんが、なるべく多く会話の機会を設けて下さい。
それにより賃貸に対して不利・有利さまざまな情報が聞きだすことができます。
それらを材料に検討を行うのです。
また、実際に購入を決めた際にも、交渉材料に相応しい話もあるなど、会話はとても重要となります。
気に入った物件を見つけた場合、契約の前に価格・条件面で交渉を行います。
価格で条件に合わない場合でも、交渉で折り合いがつくこともあります。諦めずに交渉することが大切です。
交渉を行い条件面で折り合いがついたら「購入申し込み」「売買契約」に進みます。
売買契約の際に手付金として売買価格の１割支払う必要がありますが、話し合いで減額も可能です。
また、手付金の時点で仲介業者に仲介手数料の半額が請求される場合もあるので、事前に確認し費用を準備しておいてください。
契約時の特約にはローン特約「ローン借入れが承認されない場合、手付金を無利息で返還」をつけた方が良いです。
3.ローン審査・決済・登記
物件の契約後に、ローン審査を行います。
サラリーマンは、安定した固定収入があるため比較的審査が通りやすいです。
・投資用新築マンションの場合、フルローンとマンションがセットとなっている物件があります
・金融機関が同グループにある・提携している仲介業者の紹介
等を利用することで、審査が通りやすくなります。
「代金の支払い」「移転登記」「抵当権設定」「火災保険料」「管理関係の費用支払」「固定資産税などの清算」は同日に行います。
この行為には全て代金が発生します。
不動産業者から、事前に精算の連絡が行われますので諸費用の準備を行って下さい。
■まとめ
マンション購入において最も手間と時間がかかるのは、購入するマンションの選定です。
しかし、最もハードルが高いものは、ローン審査といえます。
これらの問題は、初期の段階で不動産業者に相談を行えば力になってくれます。
安定した収入があるサラリーマンで、勤め先・勤続年数・年収次第では、物価を大きく上回るローンも不可能ではありません。
しかしローンが可能だからと、全てローンで賄ってしまっては後々苦労することになります。
マンションを購入した時点で、賃貸経営は始まっているとこと理解しておく必要があるのです。
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