「売却しやすい」物件の選び方、つくり方

公開日: : | マンション売却 |

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賃貸マンション経営用のマンションを購入する際に気を付けることの1つに、売却時を想定することです。少しでも良い条件で売りたいと考えるのなら、資産価値を高める条件を理解しその条件にあった物件を購入することが大切です。

しかし、実際には売却に優位となるだろう良いマンションを、不動産投資用に購入する人は多くはありません。

 

売却に優位な物件を購入する人が少ないわけ

1、価格が下落しにくい売却に優位なマンションは、利回りは低いものの入居率が高く安定した収益を確保できるため、よほどの理由がない限り手放したいと考える人はいません

2、所有者の都合により売りにだされた場合

【良い物件 = 価格が高い = 利回り(収益性)が低い】となります。投資用マンションを購入する際の基準は【高い利回り】と、世間に周知されていることもあり、良い物件というものは【利回り】の面に劣るため、購入する人が非常に少ないのです。

 

利回り追求は損をする?

高い利回りが設定されている物件は、安い売買価格(物件の品質が悪い)と高めの家賃が元となっています。そのため、いったん空室となってしまえば、なかなか入居者が決まらないということが多いのです。

安いマンションを購入し、長期間空室としておくよりも「価格を下げる」「リフォームを行う」などをして対処する必要があります。しかし、良い物件であれば確実に入居者を確保でき安全性の高い経営を行うことができるだけでなく、売却時と購入時の価格さが少なくて済むというメリットを持ち合わせているのです。

高い利回りというのは、購入時の希望的数値であることが殆どで、決して長期間継続することではありません。そのため、不動産投資は利回りと月々の収益だけでなく、最終的な売却価格まで配慮し購入する必要があります。

 

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売却しやすい立地とは?

物件を売却するときに最善をつくすためには、賃貸マンション経営に投じる物件を購入する段階で配慮が必要となります。

立地条件

物件の人気を大きく左右するポイントは、マンションのある立地条件です。

・高い人気を集める路線沿いの物件

・路線の多い駅へ向かうためのアクセスが充実した物件

路線の多い駅から近ければ近いほどよい物件とされます。距離的な目安として徒歩10分以内とされます。特に、就業時間の遅い単身者や年配者にとっては長時間の通勤は負担が大きく、長い距離を歩くなるため、駅近くの物件は常に高い人気を保っています。

道路付けが良い物件

マンションの周囲に接している道路数や幅は、土地の価値に大きな変化をもたらします。数や幅が多いことで受けるメリットは数多くあります。

・外装の清掃やリフォームがしやすい

・車の出入りが容易

・再建築の可否、建物の大きさが決定される

・土地だけでも資産価値が高く見積もられる

 

売却しやすい建物とは?

マンションが新築であるなら、購入価格は高くなるものの入居者はすぐに決定するでしょう。しかし、築年数を重ねるほどに、維持管理の内容によって資産価値に大きな差を生み出します。そのためマンションを購入する際には、管理状況もしっかりと確認する必要があります。

定期的な外観の手入れをしているか?

生活をするのは、部屋の中ではあるものの外観の見た目は資産価値に大きな影響を与えます。外観が風雨の影響を受けて黒ずんでいる状態であれば、建物だけでなく住んでいる人まで悪い印象を周囲に与えるためです。

外壁に対して定期的に汚れを落とすことで「ペンキの塗り替え」「タイルの貼り替え」などといった大規模の修繕を避けることができます。そのため、定期的な外壁の汚れを落としているかどうか?が重要なポイントとなります。

その他にも、雨水の侵入を防ぐために「防水処理」「ひび割れ補修」を行うことで建物自体の劣化を防ぐことにもつながるのです。こまめにメンテナンスと修理を繰り返し、外観を保っている建物を選ぶ必要があるのです。

設備メンテナンスの重要性

建物の価値は外観も重要ですが、それ以上に建物を維持する基礎部分も重要となります。

近年は、デザイン性を重視したコンクリート打ちっぱなしのデザイナーズマンションなども多くなっています。しかし、こういったマンションの多くは「夏は暑く」「冬は寒い」という特徴があるだけでなく、時には雨風から外壁を守るための塗料が行われていない場合があります。そのため雨風によりコンクリートが中性化し劣化を促進することになります。外壁の中性化が進めば、中にある鉄筋にまで大きな影響を与えます。しかし、これらの中性化は塗料を行うことで回避できます。そのためオシャレなデザイナーズマンションを購入する場合には、コンクリートの耐久性能について調査する必要があります。

 

まとめ

資産価値を維持しやすい物件としての条件はさまざまですが、その多くは「居住者にとって生活しやすい」と思えることが基本となっています。家賃を下げないと入居が決まらなければ、売却価格も下がってしまいます。そのことも念頭に置き「人気の立地」「人気のデザイン」「管理体制」をチェックしマンションを購入してください。

 

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