賃貸マンションの売却手続きの流れ

公開日: : | マンション売却 |

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賃貸マンション経営で得る収入には2種類の方法があります。

・毎月の家賃収入

・購入、売却の価格差による収入

一般的なマンションを活用した不動産投資は、長期保有による資産計画を目的とするのが殆どです。しかし、首都圏などの好立地では、購入価格が高く利回りは低くなるため、経営戦略の出口を売却に定めることが少なくないのです。

利回りの低い好立地での不動産投資は、マンション経営よりも投資という面が強く現れます。不動産投資におけるマンション売却時に重要なのは有利に売却できる条件を整えることです。同じ条件の物件であっても売却時期・売却方法によっては売却できたとしてもその利益に大きな差が生まれるためです。

 

1、売却査定依頼

マンションの売却を考えたとき、最も重要なのはマンションが売却出来る状態かを判断することです。そのためには、ローン残高とマンションの売却価格、売却にかかるまでの費用を知る必要があります。ローン残高は自分で調べる事はできるものの、そのほかの売却条件は実際に売却を行う不動産業者にたずねるしかありません。

特に重要なのは不動産の「売却価格」です。物件がどれほどの価値があり、いくらで売れるか?を知るため、不動産業者に物件価格の査定を依頼します。査定方法には2種類の方法があり、状況に合わせて査定方法を選ぶ必要があります。

 

机上査定 同マンションで売却が行われた実績がないか?近隣で行われ売買状況、売買が行われた物件の情報を基準に行う査定です。

訪問査定 現地を直接確認してもらい立地、建物、室内、設備の状態を確認し、見積もりを出し査定してもらう方法です。

賃貸マンションとして活用した収益物件は、その家賃収入から出した利回りを基準に売買価格を定めることが一般的ですが、周辺価格や物件の価値は、無視することはできません。

居住用物件が1,500万円で売却

賃貸用物件が2,000万円で売却されている場合、

どんなに賃貸用物件の利回りが良くても、居住用物件を購入し賃貸用に利用する方が利益に繋がるためです。利回りも重要ですが、実際の売買相場を視野に入れることはとても重要なことなのです。

 

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2、売却を決定する前の質問ポイント

・売れやすくするための工夫

販売時期や広告方法など

瑕疵担保責任による問題が生じると予測される場合は、その対策

・売却のために入居者を決めた方が良い場合はその対策

・売却時に関わる経費

仲介手数料、司法書士報酬、手続き費用、印紙などの税金

マンション売却や、不動産投資売買における実績が豊富な不動産業者であれば、必要となる細かなポイントまで十分なアドバイスを行ってくれるでしょう。

これだけのことを十分に調査した結果、マンション売却価格でローンを返済できるかどうかを判断し、実際に売却の決意を行うと良いでしょう。

 

3、媒介契約と販売業務

売却査定と共に売却に伴う質問を行いその結果に納得できた場合には、不動産業者に売却活動を委託する契約(媒介契約)を結びます。

媒介契約には、一般、専任、専属専任の3種類が存在しどの契約を選択するかによって、さまざまな条件が変化します。3種類の契約内容の違いは「売主に対する拘束性の強さ」「不動産業者の業務内容の専従具合」と考えてくれれば良いでしょう。

売主に対する拘束を強くすれば、不動産業者は拘束に合わせて売却活動を行うことになります。反面、売主に対する拘束を拒否すれば不動産業者は「気が向けば売却する」程度になるため、媒介契約の選択は慎重に決定する必要があります。

また売却業務の業務範囲や内容は、同じ契約内であっても不動産業者によって変化するため、媒介契約を交わす前に十分な確認・検討を行う必要があります。

売却業務の委託が決まれば、早くて1週間程度で広告宣伝が行われます。適正価格であれば売却までの期間は、およそ3か月が目安とされます。時間が掛かり過ぎた場合には、なぜ売却に繋がらないかを担当者にたずねる必要があります。それに応じて売却方法の改善だけでなく、ときには不動産業者の変更も視野にいれなければいけません。

 

4、売買契約

媒介契約が完了し、宣伝広告を行い物件販売し始めた際には、その売却のための活動内容を確認しておくと良いでしょう。条件・価格が適当で人気の立地であるなら、見学依頼が訪れるはずです。

購入希望者がマンション見学を希望した際に、入居者がいれば内覧には入居者の許可が必要となるなど、売買の売り込みは不動産業者の営業力が大きく影響します。

内覧の段取りをとり見学を済ませ、購入希望者が購入に意欲を見せたなら、売買を決定させるために不動産業者は価格・条件の交渉を行います。売主・買主の希望を聞き出し、バランスをとった中、不動産業者は売主・買主両方の合意を得て売買契約を成立させます。

 

まとめ

売買契約が成立したなら、後は購入者に物件を引き渡すだけです。

しかし賃貸マンションの売却の場合には、売買契約が決定した時点で、入居者にオーナーが変更する旨を伝える必要があります。

その他にも、管理会社の変更、家賃振込先の変更などさまざまな取引がありますが、一般的にはそれらの取引は、新たに管理を引き継ぐ管理業者が行うため心配は必要ありません。

このように賃貸マンション売却は、居住用不動産の売却と比べて、賃貸マンションの売却は不動産業者の経験が必要となるため、媒介契約を交わす不動産業者を決定する際には慎重に見極めることが重要となります。

 

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