中古マンションを売却する際に、誰もが高く早く売却したいと考えるものです。
しかし、高い価格設定を行えば売買成立は遅くなり、早く売買を成立させるためには安い価格設定が必要となります。
「価格の高さ」と「売却の早さ」を両立させるためには、初期の価格設定が重要となります。
■マンションの価格設定のコツ
マンションの売り出し価格は、売主と不動産業者と相談して決定します。
不動産業者は「早い売却」を目的とし「価格設定を安く」することが比較的多いです。
それに対し売主は「価格は高く」しかし「早く売却」したいと考えます。
このような思惑の中で、売主と不動産業者によって決定される価格には、さまざまな意味があるのです。
売出し価格・相場価格
同じ建物内で売買契約が成立したマンション価格を基準とします。
同じ建物内に基準とする売却済マンションが無い場合には、似たような「立地」「建物状態」のマンションを基準にします。
その基準価格から、「築年数」「階層」「間取り」「窓の向き・採光」「部屋の状態」などのプラス要素・マイナス要素を割り出し、売買価格を設定します。
これが一般的に最初の広告宣伝などでつけられる価格です。
不動産業者が付ける「売れる価格（査定価格）」
一括査定サイトを利用し複数の不動産業者に、査定依頼を行う事で「売れる価格」が判ります。
一括査定サイトは規定の情報を1度書きこむことで、複数の不動産業者に一括して査定依頼が行われます。
依頼者の手間を省くだけでなく、その手軽さから査定依頼への敷居の高さが緩和され便利です。
一般的に行われる不動産業者の査定価格は「3～6ヵ月の間で確実に売れる価格」を目安にします。
そのため、小さな査定差は不動産業者の「得意・不得意」を原因とする差と考えられます。
しかし大きく価格を上下する場合には、
・査定額を大きくして契約まで繋げたい
・正しく査定を行うだけの能力がない
・売却に自信がないため、低い価格設定にしている
・価格設定以外のサービス（業者買取・繋ぎ融資をはじめとする金融サービス）を提供している
・他の業者が査定ポイントとしない付加価値を見いだしている
このように理由はさまざまです。
そのため、他の業者との間に大きな価格差が生まれた理由をたずねておくと、売却時に役立ちます。
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実際の売買成立価格
売買時に大きな金額が動くマンション売買では、値引き交渉は必ず行われるものです。
そのため、当初売り出した価格で売れる事は殆どありません。
値引き交渉の多くは、金額の端数を値引くものが殆どです（2,380万円 →2,300万円）
しかし、金額が大きい、立地上の問題、建物に修繕が必要など、物件の条件に問題がある場合にはその補償として大きな値引きが発生します。
必要な費用から最低限確保したい価格
売主の希望する価格設定は、高額であるほど良いものです。
しかし、実際には必要な費用を基準とした低い金額となることが殆どです。
この最低限確保したい価格は、どこまで値引きしても良いか？の目安にも利用するため算出しておく必要があります。
希望価格の材料となる要素
・ローン残高
・ローン返済のための事務費用
・抵当権解除費用
・仲介手数料
・印紙費用
・引っ越し費用
売却価格でこれらの費用を賄う金額が、最低限確保したい価格です。
ローン残高が売却額を超える場合
資産（相場）を超えるローン残高が残っている事も多いです。
ローン残高を残したままでは、売却が出来ないため預貯金での返済、新たにローンを借りる等の対策が必要となります。
また返済資金補充資金の相談を、不動産価格査定時に相談することをおすすめします。
不動産業者によっては「補充部分のローンプラン提供」「金融機関との交渉」「繋ぎ融資」等のサービスが提供される場合があります。
ローン残高の相談を行うためにも、最低限確保したい価格の算出はとても重要なのです。
■まとめ
マンションの売却には「売却希望期間」が決まっている場合と、決まっていない場合があります。
殆どの場合は売却希望期間が決まっています。
また決まっていない場合であっても「高い目標価格」で売り出し続けることは、問題のあるマンションと認識されてしまいます。
そのため「売却期間の目標」を立てておくことも重要です。
「売り出し価格（売りたい価格）」と「最低限確保したい価格」を、売却期間に当てはめることで、目標期間・価格の目安が決まります。
これらの作業には、不動産業者の協力が必要なため、不動産業者や担当者の選択はとても重要になります。
不動産売買のスケジュールを定める事は、値下げの提案があった際にも対応のための材料として重要です。
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