賃貸アパート・マンションなど収益物件などの流動性は近年とても高くなっています。
収益物件の購入者は、サラリーマン・OL・企業経営者が中心となり参入しています。
低金利は、副業や投資への「自分には無理」という壁を取り払ったのです。
また、複数の部屋の購入や、複数棟の購入などのように買い増しを繰り返す投資家も多いです。
マンション投資は、リスクが少ない分利益も少ないため、成功者は買い増しを行うのです。
それら投資額の予算帯は5,000～5億と比較的高い価格の取引が集中する傾向があります。
立地条件的には値下がり幅の少ない付加価値のある物件が求められています。
相対的な利回りだけでなく、将来的に資産価値が下がらない・上昇を見込める物件、高い節税効果のあるマンションが期待を集めています。
■高く賃貸マンション・アパートを売却するためのアピールポイント
売買契約が決まりやすいものは、「価格・条件に対する理解が得られやすい」ものとなっています。
物件情報が多いだけでなく、その物件の価値が明確に判りやすいことが重要です。
現在では、大切な資金を投入しているという意識も高いため、管理業者に「購入・管理を一括で任せるから、利益を出してくれれば良い」と言う大雑把な考え方ではなく、投資家自身が不動産投資に参加していることが多いです。
有用な物件情報
・建築構造、設備情報
・建物や設備の修繕履歴
・入退去の稼働状況
・入居者の分類（年齢、性別、職業、家族構成など）
・周辺環境状況
・セキュリティ
・その他アピールポイント
物件の特徴を整理することで、購入希望者に対してアピールが行いやすくなります。
金融機関も納得できる高い資産価値
購入希望者の殆どは、ローンを利用しての購入です。
物件の持つ担保価値や、将来的な見込み、ポテンシャルを金融機関に説明し、有利な融資条件を引き出す必要があります。
それらの条件を満たす事で「金融機関が認めた物件」としての投資家としての意欲も増すはずです。
売却を考える場合には、多くの情報を提供することは、購入希望者の意欲を高めることに繋がるのです。
■高い価格でマンションを売却するための秘訣
近年都心を中心とした不動産流通は、景気・低金利融資などを始め良好な不動産投資環境が整っている状態です。
この不動産投資環境は、査定価格5,000万円のマンションを6,000万円で売りに出し、売買契約が成立することさえあるのです。
高額な売買価格での成立には、理由があるのです。
一括査定利用時の査定平均額8,000万円の中に、1億を提示した不動産業者が存在した場合どのように考えるでしょうか？
居住用住宅であっても賃貸用マンションであっても、売却平均値は大切です。
しかし上下に大きく価格がぶれる場合「査定を行う能力がない」あるいは「査定を行う能力が高い」この何れかです。
そのため「ここは信頼できない」と切り捨てずに、他との査定価格差の理由を知ることが大切です。
また、一括査定はあくまでも机上で周辺情報を集めだされた価格です。
物件環境や、建物・設備のクオリティ、賃貸としての人気度など配慮されていません。
そのため実際の査定で大きな価格変更があることへの理解も必要です。
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■マンション価値を正しくアピールすることが成功の秘訣
売却にはターゲットを絞った売却戦略が必要です。
首都圏中古マンションの場合、築年数に応じた建物価格の下落率は、下記のとおりです。
建築年数の経過は、建物価値を下落させます。
築20年を超える時点で建物部分は価値の無いものとして、土地評価のみで価格査定されることがあります。
しかし、収益不動産としての評価に基づき、収益還元法を利用した査定価格の場合では築年数ではなく、賃料収入を基にした利回りで査定金額が出されます。
還元利回りで売却価格額算出
（年間家賃収入－年間経費） ÷ 還元利回り ＝ 売却価格
※年間経費 維持管理費・修繕費・不動産管理手数料・公租公課・損害、火災保険料など
※還元利回りとは、不動産の収益性を表すもので、周辺利回りにおける類似物件を参考に求めます。
LIFULL HOME’Sなどのサイトを利用することで、エリアごとの利回りを参考にすることが出来ます。
しかし、入居率が低く不人気である事から査定価格は低くなり、結果として高い利回りとなる場合があるのです。
そのため、
・立地と間取りによって安定した賃料収入
・将来的に賃料下落も起きにくい
このような見通しが、購入希望者へのアピール要素として重要です。
■まとめ
マンションの売却時に、十分な収益性を投資家にアピールできたとしても、金融機関とローン契約を結べなければ、高値売却は実現できません。
収益不動産売買の経験や、金融機関の情報が豊富である不動産業者に相談することにより、賃貸マンション売却で高い利益を生み出す事が可能となるのです。
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