地方人口の減少・都市部への人口流出、これらと共に空家の増加が進んでいます。
現在の空家率は15％程度ですが、2033年には30％程度まで増加すると予測されます。
このように増加し続ける空家・空地の問題は、景観・治安・衛生面に対する懸念が指摘され自治体により対策が取られるようになりました。しかし所有者自身は、固定資産税などの税金問題に直面するまで実感することはありません。
固定資産税問題、従来の6倍になる「空家」の課税
増加する空家問題への対策として、政府は空家に対する課税を強化し始めました。
従来、土地に建物がある場合には、更地に比べて課税金額が1/6に減免されていました。しかし2015年の法改正により、土地に建物が建っていても、特定空家に指定された場合には、更地と同じ扱いとなり、1/6の減免が適用されなくなったのです。
土地の固定資産税評価額が1,000万円の場合、
固定資産税評価額（1,000万円） × 1.4％ ＝140,000
減免されていれば 23,333円ですが、
減免が失われれば140,000円になります。
これほどの税金がかかると、大きな負担となります。
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「空家」の相続は負担が大きい
空家・空地には、もう一つ相続という放置できない税制上の問題があります。
相続により財産贈与を受けると、相続税がかかります。
不動産の相続は、大きな負担となります。
例えるなら、決してお金が有り余る生活をしている訳ではないが、親の家に同居することでなんとか生活が出来ていた夫婦がいるとしましょう。
同居中の親が亡くなったため、土地と建物を相続しました。
日常生活で利用していた住宅は、普通に生活をしている分には問題ありませんが、相続税を払う資金がなければ、住まいを売るしか方法がありません。
土地と家相続することで、住まいを失うなど洒落になりません。しかし、このような出来事は当たり前のようの存在しているのです。
このような状況の救済として、被相続人と一緒に住まいをしていた家族が家を相続する場合に限りますが、「小規模宅地等の特例」というものがあります。
一定条件を満たす事で、土地の相続評価を1/5に減額してもらえるのです。
5,000万円の相続評価が1,000万円になるのですから、こんなに助かることはありません。
しかし、相続した物件が空家であれば、小規模宅地等の特例を受けることはできず、相続税を支払うため空家を売却し相続税を払う必要があります。
相続税対策の放棄と「空家」の増加
土地・家の相続権利に関しては、家族・兄弟で共有します。
しかし兄弟が結婚することで、他人が付くことで複雑化することが多くなります。
「相続物件に住まいしている」「相続人が多い」「相続財産が高額」さまざまな理由で、相続問題は悪化してしまうのです。
それが判っていても、対策を取っている人はとても少ないです。
・相続財産の確認をしている人は 7％
・親の家を相続しても、住む予定はない 23％
・親の家を相続しても、どうするかは未定 29％
このように、将来空家となる可能性を持った住宅が多く存在しているのです。
まとめ
相続対策として賃貸経営を考える人も増えてきました。
賃貸経営はメリットもありますが、慎重に進める必要があります。
近年、都市部を中心に不動産景気が回復、低金利も応援して賃貸用マンションを建築する人が増えてきたのです。
そこには、現金での資産保有ではなく、資産の評価を下げる効果のある賃貸マンションを所有しつつも収益を得ようという、相続税対策が兼ねられており着工件数は増加しているのです。
しかし年々賃貸経営が増加しているだけでなく、ここ数年建築戸数が増加する中、健全な運営ができるか？を考えずに相続税対策としてだけ建設するのはとても危険です。
特に、所有している預貯金を頭金に建設し、賃料で建設費用を返済する。
相続税対策をしつつ収入も得るつもりが、大きな借金も負うことになるのです。
2033年に空室が33％となると予想されている中、マンションを建てるのですから競争力のあるマンションでない限り、多くの空室を抱え込むことになってしまうのです。
十分に入居者対策が行われていても、その入居率を保つためには、定期的な修繕だけでなく、時にリノベーションが必要となり多くの費用がかかってしまいます。
そして兄弟が多いほど、賃貸マンションという財産を大勢でわけるのは非常に難しいです。
このように利用予定の無い空室や空地の相続人となった際には、その相続の負担が大きくなる前に、専門家に相談しておくと良いでしょう。
■まとめ
相続土地の相談は、身近で親身になってくれる地域密着型の不動産業者が良いと考えがちです。しかし実際には大手の不動産業者への依頼する方が安心です。
相続は相続人が多いほどトラブルの原因となります。
土地の権利関係、親族間の考えの調整がまとまらないときなど、親身に話を聞いてくれる相手よりも、相続関係の土地売買の経験も多く、業務を事務的に進め、グループ内に法律の専門家がいる大手の方が、早期問題解決に向いているといえるのです。
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