投資のプロREITが行う、「都心」「地方」を活用したリスク分散型不動産投資

公開日: : 不動産投資

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大学へ進学をするなら、就職をするなら都心か地方か?

働くなら都会の方が選択も多く給与も高いため優位と考えられますが、それに比例して物価も高くなります。

また、都会を好む人がいる反面、都会の喧騒は性格に合わないと言うひともいるため個人の好みとしか言えません。

このような、都会と地方を比較した議論は不動産投資でも発生しています。

 

■REITが投資のプロとして信頼性が高い理由

不動産投資を行う際の優位性を考える材料として、投資家から資金を集め不動産投資を行うREITの運用動向があります。

REITの資金運用は【賃貸物件の購入し賃貸経営を行う】と言う不動産市場への投資により行われます。

その投資により仕入れた賃貸物件から、経営収入を得て分配金の配当を行います。

REITの経営は、投資の拡大により行われるため、常に物件の購入を視野にいれる必要性があります。

そのためREITでは利益率の高い物件購入のために、常に情報を集めています。

それにより、REITは毎週100件以上もの物件から、投資物件の購入を検討しているのでです

REITは、投資運用のために利益率の高い物件を常に比較・評価し続けており、プロの目利き言えるのです。

 

■プロが優先する地域

膨大な数の物件の調査・検討を行っているREITのアッセットマネージャー達は、基本都内の物件を優先する傾向にあります。

その理由は、空き室リスク・家賃下落のリスクが少ないためです。

またREITとしての信用・評価が、都内物件の数が多いほど高くなるためです。

しかし都内物件にも問題はあります。

人気の高さが、購入価格の高騰を招き利回りが低くなることです。

REITの資金は、投資家への分配金を約束することで投資を受けて調達しています。

そのため、立地の良い良物件だからと利回りを無視し物件を購入し続ける訳にはいきません。

そこで利回りの高い地方物件の購入も行う必要があるのです。

REITは全体の利回りを高めるため、都内と地方の物件を併せて運用しているのです。
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■プロが利用する、リスクが大きい地方物件

REITでは、全体的な利回り維持のため地方物件の購入をしています。

都内 → 利回りが低いが、リスクも低い

地方 → 利回りが高いが、リスクも高い

このように投資を分散することで、投資法人としてのリスクを回避しているのです。

これがREITの投資運用のプロとしての考え方なのです。

REITの考え方を参考にした「利回り重視の地方物件」は、個人投資家にとって危険です。

しかし、仲介手数料を得たいと考える仲介業者にとっては、都合の良い客と考えられてしまうため注意が必要です。

都会 → ローリスクローリターン

地方 → ハイリスクハイリターン

このような傾向があることを理解する必要があるのです。

しかし、都会であればローリスク、地方であればハイリターンとも言い切れません。

物件のリスクは都会・地方などの立地のみで決まる訳ではなく、建物や意思・管理などの状況も大きく影響するからです。

都会の物件であっても、築30年以上が経過した木造アパートであれば、投資リスクが高くなります。

都会であっても物件の状態が悪ければ、地方の方がマシと言うことも十分にあり得るのです。

地方での投資に重要なのは、物件情報です。

地方と都会では価値観が大きく違います。

都会の価値観で「交通の便が悪い」と考えても、地方では車での移動が日常的であるため「交通の便は影響しない」という事もあるのです。

また都会で一等地と言われる「駅周辺のマンション」であっても、地方であるなら「駐車場が無い」「道が狭い」「騒々しい」と言う理由で不人気という事もあるのです。

都会と地方では、価値観の差が多いため、地方で「一等地は何処か?」という判断は、地元の人間でなければ理解できないこともあります。

この感覚・価値観の差を活かし「不人気な高額(と勘違いする立地)を売却」と言う質の悪い仲介業者も皆無ではないため注意が必要です。

 

■まとめ

不動産投資家として経験が浅いうちは、プロが手を出さないような危険な物件には手出しをしない方が良いです。

経験を積み、知識・情報・資金も十分にある状態で、利益を得るための絶対的ルールを守る。

これらを徹底出来ないうちは、ローリスクであっても他社を模倣し続ける方が、安全・安心な不動産投資と言えるのです。

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