不動産投資を行うサラリーマンのための資金調達法

公開日: : 不動産投資

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生活を豊かにするために、副業を行うサラリーマンが増えています。

どの副業にもメリット・デメリットがあり、何が向いているかは個人により違ってきます。

金銭的なリスクを負う代わりに、時間・体力・社会的なリスクの少ない投資系。

社会的なリスクはあるが金銭的なリスクを負うことなく、利益を出せるもの。

時間的なリスクを負うものは、時間ばかりが経過し利益が出ないこともあります。

堅実と思われる深夜バイトなどの副業は、現代では時間・体力的に不可能な事が多くなってきています。

このような副業の中でもサラリーマンに最も向いているとされるのが、不動産投資なのです。

不動産投資がサラリーマンに向いている理由は、物件購入後の時間・労力が極端に少なくて済むことです。

不動産投資で重要なのは「生活のしやすさ」「立地」です。

しかしどんなに優良物件を見つけても資金がなければ、投資が始まりません。

効率良く不動産投資を行うためには資金調達は必須条件と言えます。

 

■必要となる頭金の金額は?

金融機関から資金調達して不動産を購入するにしても、手元に資金は必要です。

特に、不動産投資の経験が無いなら全額融資は難しいと考えて下さい。

最低でも、購入する物件の【売買価格の1割+経費+取得税】は、現金で準備しておくと順調に購入がすすみます。

2500万円(土地1000万円 建物1500万円)のワンルームマンションを購入予定であるなら、400万が目安となります。

しかし、毎月の家賃からローン返済・管理費・諸経費を引いた手取り金額がマイナスになるなら、頭金は増やした方が良いです。
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■不動産物件の担保価値

1棟建てのアパートを購入する場合、土地・建物の両方を購入することになります。

土地の担保価格

路線価で判断します。

金融機関の多くは、路線価価格の7~8割が担保価値として評価されます。

路線価は、実際の相場と違う場合もありますが「路線価が高い」方が融資を受けやすいです。

建物の担保価値

築年数、利回り、管理状態、物件価格により変化します。

鉄筋コンクリートのように耐久年度が長いものほど担保価値は上がります。

また築年数も新しいほどに担保価値は高いです。

 

木造・軽量鉄骨  22年

重量鉄骨     34年

鉄骨コンクリート 47年

 

購入予定としている物件の条件がよければ、個人の収入・勤続に関係なく融資が可能となります。

逆説的に言うなら、金融機関が「融資に積極的」な物件は良い物件と言えるのです。

しかし、そのような都合の良い物件は、なかなか存在しません。

そのため、金融機関に対する交渉を行い必要な融資額を引き出す必要性が出てくるのです。

 

■融資に優位となる個人属性

金融機関が個人を審査する際には、いくつかポイントがあります。

面談時の服装や言葉づかいにも人柄が現れます。

金融機関の担当者の印象の左右も融資に関係してくるため注意が必要です。

 

・安定した継続収入

・返済意思がシッカリしている

・金銭トラブルを過去に起こしていない

・住宅ローンやマイカーローン等の返済終了実績がある

・収入証明が出来る

・勤務先がシッカリしている(1位、公務員・2位、大手・3、中小企業)

・不動産投資に対する緻密な事業計画書をたて、十分に勉強している

 

■融資までの流れ

融資を受ける場合には、さまざまな手続きが必要となります。

手続は余裕を持って行い、決済日まで融資実行可能にしておく必要があります。

1、 融資申請

2、 書類・資料提出

3、 審査

4、 融資決定報告

5、 金融機関との間に金銭消費貸借契約 抵当権設定契約 団体信用保証保険の加入

6、 融資実行

 

■まとめ

物件条件・個人属性・金融機関の融資姿勢など、不動産投資の資金調達の基準は多岐に渡ります。

そのため、融資の「金額」「条件」を個人で正確に判断することは難しいです。

不動産物件の購入は大きな金額が動くため、専門家の意見を取り入れ堅実に進めていくのが賢明といえます。

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