2012年のアベノミクスを起爆剤とした不動産市場への影響により、現在も首都圏を中心に不動産投資を増やし続けています。
それらは「人口流入」「単身世帯の増加」を要因とし、東京五輪終了後も続くと言われています。
東京は世界第6位にランク入りし未だ高い不動産投資を持つ都市と注目を集めています。
投資用の不動産物件が増え続ける中で、利益を得ることができる競争力の高い不動産物件とはどのようなものでしょう？
購入時の選択によって「利益」となるか「損失」となるかが判れます。そのため慎重に投資用不動産を選ぶ必要があるのです。
■入居者の居住を維持するために必要なポイント
入居者に長期間継続して入居してもらうため、オーナーが行う対策を「テナントリテクション」といいます。
長期間の継続入居は、定期的な収入と言う意味でも重要ですが、そのほかにも利点が大きいです。
・空き室リスクの低下
・賃料下落リスクの低下
・原状回復費用の支出の減少
金銭的なメリットの他にも、トラブルの無い入居者が長期間居住することは、マンションの質を底上げします。
長期居住を得るために、入居者が物件を選ぶポイントを考えていきたいと思います。
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■重要視する設備
全国宅地建物取引連合会が過去に「賃貸住宅で重要視する設備」というタイトルでアンケートを行っています。
その結果1位バス・トイレ 2位収納スペース 3位エアコンでした。
バス・トイレが別れている賃貸物件
賃貸物件を決める際のポイントにするだけあり、賃貸物件の検索には「バス・トイレ別」という検索項目があります。
築年数の浅い賃貸物件であれば、バス・トイレが分かれている物件がほとんどです。
そのため古い賃貸物件では、バス・トイレを分けるリフォームが重要視されています。
バス・トイレが一緒の場合、風呂のスペースが狭くなりとても窮屈です。
また通気性も悪く、衛生面にも気を付ける必要があります。
同居人がいる、友達や家族が遊びに来た際には、大きなストレスの原因となります。
一方が風呂に入っている間、トイレに入れない事を案じる必要性があるからです。
バス・トイレが一緒でも良いと考えるは、ライフスタイルよりも節約重視の傾向が強いです。
生活も豊かになりライフスタイルを充実させたいと言う人が増加した昨今では、バス・トイレに加え、洗面所のスペースも重要視され始めています。
収納スペースの広い賃貸物件
収納スペースとして、ウォークインクローゼットやロフトスペースがあると評価が高くなります。
入居当初は荷物が少ない事が多いため、収納スペースの広さが問題となることは少ないです。
しかし居住期間が長くなれば自然と荷物は増えてしまいます。
荷物が生活を圧迫した場合、入居者は「断捨離」か「引っ越し」を選択します。
入居者の定住のためには、十分な収納スペースの提供が必要といえるのです。
エアコンの設置年数
賃貸物件においてエアコン付きは当たり前となっています。
エアコンの品質は、建築価格を下げるためランクの低いものが設置されている事が多いです。
また、エアコンの使用年数によっては、効きの悪くなります。
日当たりの良い部屋であれば、低価格のエアコンでは十分な効果が期待できません。
エアコンのグレードや年数で、引っ越しを考えると言う人は殆どいないでしょう。
しかし「少し風にあたろう」「窓を開けよう」などと行動し、治安に不安を感じた場合には引っ越しも視野にいれるものです。
オーナーはエアコンの設置だけでなく、設備年数を気に掛けておく事も重要です。
不動産投資用として購入を考えている物件のエアコンの設置年数が古い場合「エアコンの取外し処分」「新しいエアコンを設置」と費用がかかります。
物件購入時には「エアコンが十分に利用できるか？」を確認し、取替が必要な場合は「エアコン取替えに掛かる費用」の値引き交渉を行ってみてはいかがでしょうか？
■まとめ
入居者の長期居住を目指すために必要なものに「快適性」「採光性」「安心・安全」「生活の質向上」「周辺環境の利便性」などがあります。
このポイントへのこだわりは、多少家賃が上がっても仕方がないと考える人が多いです。
反面、こだわりの無い居住空間には家賃の安さを求めるのみとなり、条件次第で簡単に転居を行います。
投資用物件を購入する際には「自分が入居者だったらどうか？」と住む人の気持ちになり考えてみることが重要なのです。
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