不動産投資の初心者が競売物件に手を出すべきか?競売物件のメリット・デメリットとは

公開日: : 最終更新日:2017/03/03 不動産投資

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「競売物件」を扱うのは初心者には難しい?

一昔前までは、競売物件といえば、不動産業者しか取り扱っていませんでした。

なぜなら、落札代金を裁判所に全額納付するまでは家屋内に入れないことや、複雑な権利関係が潜んでいる場合が多いためです。

しかし、最近では、市場価格よりも安く不動産を購入できる可能性が高いということで、不動産業者以外の投資家(玄人・初心者問わず)も手を出しており、不動産投資をする方法の一種として見られています。

あえてライバルが少ない「競売物件」に絞って不動産投資を行う投資家も実際に存在するくらいです。

競売とは

そもそも、「競売」とは債務の返済ができなくなった債務者の担保である不動産を、裁判所が差し押さえて、裁判所(地裁)が主催するオークションのことを指します。

競売は、期間入札で行われるのが一般的で、裁判所が指定した1週間の間に、保証金(売却基準価格の20%)を裁判所の口座に振り込み、入札書に入札価格を記入して裁判所に提出しなければなりません。

ちなみに、住民票(法人の場合は資格証明書)と認印があれば、誰でも簡単に入札することが可能です。

競売物件情報は、地方裁判所へ行けば誰でも見ることができますし、私も実際に見に行った事が何度もあります。
きっと、「おお!こんなに安く手に入るにか!」と驚く事でしょう。

投資家が注目する競売物件のメリットとは

競売物件の最大のメリットは、何と言っても「物件購入費用を抑えられる」点です。

最近では、競売物件を専門とした不動産投資家も存在するため、この方法も一般的なため、市場価格と何ら変わりない価格で入札されるケースも少なくありません。

それでもやはり、一般的な市場価格より安値で購入できるケースが多く、その点に絞っていえば、それが競売物件の最大のメリットと言えます。

また、競売物件の取引相手は裁判所なため、所有権移転登記などを裁判所側で処理してくれるので便利というメリットもありますよ。

競売物件にはデメリットも存在する

競売物件のデメリットは、

1.家屋内部を見ることができない
2.瑕疵担保責任がない
3.物件の明渡しに苦労する場合がある
4.ローンを利用できる可能性が低い

という点です。

占有者が居座り続ける場合もある!?

競売物件の通常の場合、購入前は家屋内に入ることはできないため、家屋の中がどういう状況になっているかは不明です。かろうじて、競売物件情報にある写真で、物件の外観などがある程度見れることもあります。

ただ、物件の中の状況がわからないため、所有権移転登記をすると他者に所有権を主張できるはずが、占有者が居座り続ける場合も少なからずリスクとして存在しますし、なかには、稀なケースですが立ち退き料を貰う目的で居座り続ける占有者もいます。

また、瑕疵担保責任が無いため、物件の痛みがどのくらいなのか、不具合はあるのか、設備に故障があるのかがわかりません。たとえあったとしても、その責任を他者に押し付けることは不可能となります。

積極的に融資をしてくれる金融機関は少ない!?

以前に比べて金融機関からの融資が下りる割合は増加していますが、どのような物件なのか把握しずらい側面があるため、積極的に融資をしてくれる金融機関は少ないでしょう。

つまり、結果的には資金がある投資家が現金で落札する事になるため、経験も資金もない不動産投資初心者には競売物件は難しい投資方法なのかもしれません。

初心者は、まず、リスクを最小限に抑えるためにも「現役サラリーマン大家も登壇する無料セミナー(全国開催)」で学ぶことから始めてみるのが良いでしょう。

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