投資と名のつくもの全てにリスクがあるように、不動産投資にも多用なリスクがついて回ります。
その中でも最も身近なリスクとされるのが「家賃の滞納」です。
「事情があって数日遅れた」程度の滞納なら許容できます。
「長期にわたり滞納し、家賃を支払う気が無い」けれど居座り続けた結果「行方不明」では、問題は家賃の滞納だけで済みません。
居住者がいない状態でありながら、新規募集もできなくなってしまうのです。
投資トラブルの一つ、家賃滞納の対処法はどのように行われているのでしょうか？
■滞納された場合の対処法
不動産賃貸業は定期的収入を目的とします。
そんな賃貸業で、最も想像しやすく発生頻度の高いトラブルが「家賃滞納」なのです。
住民トラブルや家賃滞納など、賃貸トラブルの対応が個人では難しく、賃貸管理は業者に委託する人が多いです。
「物件の数が少ないため自己管理ができる」「利益が少ない勿体ない」「トラブルに会ったことがない」と管理業者を利用しなければ、不動産トラブルの対処を全て自分で行う必要性が出てくるのです。
家賃滞納請求方法
・電話での催告
・直接住まいに出向いて催告
支払期限までに入金が無かった場合、早い段階で催告する方が効果的です。
期限の翌日にでも入金の催促を行い、入金されるまで定期的に連絡を取りましょう。
「鬱陶しい」という意識づけを行うことが、家賃滞納の予防となります。
家賃滞納2ヵ月目の対処法
・配達証明付きの内容証明郵便で請求
・請求には「滞納金額」「入金がない場合の法的手段の宣言」を記載しておきます
これでも支払われない、支払う気が無い、連絡が付かない場合には、連帯保証人に連絡します。
連帯保証人に対する連絡も配達証明付きの内容証明郵便を利用した方が良いでしょう。
不動産投資トラブルにおいて、多くはこの時点で解決します。
■連帯保証人に連絡が付かない場合
裁判所に契約解除を申し出ます。
滞納金額が 60万円以下の場合 簡易裁判所に対し少額訴訟を提訴
滞納金額が140万円以下の場合 簡易裁判所に提訴
滞納金額が140万円超の場合 地方裁判所に提訴
訴訟には各当事者による主張と、主張を裏付けする証拠の提出が必要です。
・賃貸契約書の内容記載
・両当事者の署名と押印がされた契約書の提示
・請求を行った際の書類
証明として利用できる内容証明郵便での催告や請求が重要となります。
支払いを請求する場合
支払いが無いことの立証をオーナー側がする必要は無く、滞納者が支払いの裏付けを立証します。
契約解除できる条件
オーナー側の理由による契約解除は、法律により厳しく制限されています。
そのためオーナー都合による解除には多くの条件が必要となります。
・賃料の支払義務に違反
・共益費の支払義務に違反
・その他の費用負担義務に違反
これらの支払い義務に違反し、オーナーが一定期間催告したに関わらず入居者が対応しなかった場合
契約解除の意思を相手に伝える事で、契約解除を行うことが可能です。
法律により定められているため、契約書に記載がなくても違反があれば途中で契約解除を行うことができます。
このほかにも契約解除理由として契約書に定めた規則であれば、契約内容に違反を起こすことで解除対象となります。
しかし、この条件に該当していても、軽い違反であれば解約できない場合もあります。
賃料滞納であれば3ヵ月以上が目安です。
また支払い義務違反における催告の一定期間は「１～2週間」程度とされています。
これらの内容を持って、オーナーと入居者の信頼関係が崩壊した事実を主張し、裏付けを立証します。
■入居者が行方不明の場合
入居者が数か月に渡り家賃滞納し、行方不明となった場合には、内容証明付郵便であっても催告や請求、契約解除ができません。
このような場合、裁判所に「公示送達の申立」を行います。
公示送達の申立とは？
訴状を送る事が出来ない相手の場合、裁判所の掲示板に2週間掲示することで訴状が届いた扱いになる制度です。
この制度を利用することで2週間後に契約は自動で解除できます。
■行方不明者の荷物の処理
行方不明による契約解除が行われたからといって「荷物を処分しよう！」と言う訳にはいけません。
荷物の処分で損害賠償を請求される可能性があるためです。
そのため、荷物の撤去のためにも再度「公示送達の申立」が必要となります。
これにより、掲示板掲載から2週間後には、強制的に家財を整理できるようになるのです。
■まとめ
不動産賃料の滞納は、遭遇しやすいトラブルと言えます。
そして比較的解決しやすいトラブルでもあります。
入居者の起こすトラブルには、法的ルールでも解決できないことが多くあるのです。
その際には、弁護士などの専門家に相談し、独断での判断・行動を控え慎重に行動した方が良いでしょう。