不動産投資が注目される理由には、首都圏における景気回復、人口流入、オリンピック特需などと言われています。
しかしそのほかにも老後に対する不安があります。
豊かな老後を送るためには、首都圏では夫婦で40万円近い生活費が必要と言われています。
将来を保証する年金制度に不安を感じる人も多く、将来を案じ不動産投資への参入増加へと繋がっているのです。
不動産投資では間違った目的意識を持つことで、大きな損失に繋がることもあるため注意が必要です。
不動産投資の目的は「長期的・安定的な家賃収入を得ること」です。
不動産物件の「値上がり」「節税」を目的とせず副産物程度に考え、長く先を見通す資産運用が大切なのです。
■東京が不動産投資に相応しい理由
小さなリスクで投資効率が良い不動産投資は、都市部の中古ワンルームマンションです。
マンション投資において重要なのは「立地」です。
自分が居住するので有れば「価格」「立地」「環境」などの面から、妥協案を出します。
その妥協は自分の価値でしかなく、大多数の人が行う判断基準とはいえません。
そのため、不動産投資を行う際にはまず「立地」「人口集中」が重要視されるため不動産投資は都心が好ましいとされるのです。
今後も日本で人が集まると言われているのが東京都のみと言われています。
首都圏の人口は経済成長とともに増加傾向にあります。
また人口流入がなければ、東京の経済は持たないとも言われ、さまざまな人口誘致が行われているのです。
・東京都をアジアの拠点とするためのアジアヘッドクォーター特区の制定
・JR東日本の新駅設置に伴う商業施設・オフィス外の建設
・首都圏の大学都心回帰（明治大・東京理科大・拓殖大・立正大・中央大などによるキャンパス移転）
・東京五輪
・地域の子育て世帯への住居費補助
東京都に対する人口流入と共に、ワンルームマンションの需要が高まっているのです。
■中古物件が不動産投資に人気の理由
東京都のワンルームの需要に伴い新たな建築ラッシュが起こっていました。
各自治体は乱開発されるワンルームマンションの過剰供給を抑制するため、自治体は建築規制を開始したのです。
これにより既存のワンルームマンションの価格上昇が促進されると考えられています。
既にアベノミクス効果による経済成長で、都内のワンルームマンションは1割以上価格が上昇しています。
さらなる価格上昇と共に、優良物件は業者などに抱えこまれ情報を得にくくなる不安が懸念されています。
しかし不動産投資への参入は留まることはありません。
低金利に後押しされ、都内の中古ワンルームマンションは利回り4～5％が見込めるためです。
過去200年の経済データによると、資本収益率は平均4％となっています。
これを元に考えれば、地方に比べ利回りは低いが堅実な都内の中古ワンルームマンションへの投資は、妥当とされているのです。
2020年の東京五輪以降の経済情勢は不明です。
しかし晩婚化や単身高齢者が増加することで、ワンルームマンションの需要は伸び続けると言われており、ワンルームマンションへの投資は安泰と考えられています。
■まとめ
東京都への不動産投資は安泰と言われているものの、それらは賃貸経営のことを理解しているかどうかに左右されます。
賃貸経営における経験は、情報だけではありません。
「賃貸の入居時期・退去時期」「修繕が必要となる時期や修繕費用」「新築・中古の家賃差」「優先される設備・間取り」「年齢・性別・世帯ごとに好まれる立地」
これらを物件から判断するには20年以上の経験が必要と言われています。
資産計画・賃貸経営には、熟練のコンサルタントに頼る事が不動産投資を成功させるための秘訣と言えます。